ГОТУЄТЬСЯ до друку Порадник селянам – власникам землі з питань оренди. Його розробили фахівці Проекту USAID «АгроІнвест». За їх твердженням, Порадник буде надруковано вже у вересні.
Назва публікації – «Поради з питань укладення та виконання договорів оренди земель сільськогосподарського призначення». Книга адресована, насамперед, власникам земельних паїв, які здають свою землю в оренду. У ній містяться рекомендації сільським землевласникам, які допоможуть їм зорієнтуватися, на що слід звернути увагу при укладенні договору оренди земель та у період дії цього договору.
Чому виникла потреба у підготовці «Порад з питань укладання та виконання договорів оренди земель сільськогосподарського призначення»? Фахівці «АгроІнвесту» та його партнери вже третій рік проваджують у Дніпропетровській, Івано-Франківській, Миколаївській, Одеській, Полтавській, Тернопільській, Херсонській та Чернівецькій областях «Програму юридичної допомоги та консультацій сільським землевласникам». «Серед проблем, з якими до наших фахівців звертаються власники земельних ділянок, орендні питання посідають чи не перше місце. Тому ми прагнемо надати вам потрібну інформацію, щоб ви могли попередити виникнення проблем у питаннях оренди ще на етапі укладання договору з орендарем», ­– зазначають у вступному слові автори Порадника.
Поштовхом для підготовки Порадника також послужили результати проведених «АгроІнвестом» досліджень, зокрема, останнього за часом дослідження, в ході якого було проаналізовано близько 700 договорів оренди землі, укладених селянами-землевласниками у 70 районах 14 областей України. Воно дозволило ідентифікувати проблемні моменти в діючих договорах оренди та положення, які часто-густо призводять до порушення законних прав і інтересів орендодавців. Захист цих прав є дуже важливим, оскільки орендні відносини у земельній сфері України залишаються домінуючими, хоча значною мірою – проблемними.
Здебільшого землевласники (50,3%) передають свої паї в користування на незначний термін: 1–5 років. Ще понад третини землевласників (35,4%) надають перевагу середньостроковій оренді, тривалість якої коливається у межах 6-10 років. І лише 14,4% селян наважуються на довгострокову оренду, яка може сягати півстоліття.
Умови оренди не задовольняють 30,3% орендодавців. Здебільшого це зумовлено тим, що орендарі часто виписують умови договору оренди на свою користь.
Фахівці «АгроІнвесту» відзначають, що нерідко орендарі також порушують взяті на себе орендні зобов’язання. Наприклад, вони несвоєчасно або в неповному обсязі виплачують власникам земельних паїв орендну плату. Трапляються випадки, коли за гектари, які у сільгоспвиробництві на орендних умовах використовують фермери або сільгосппідприємства, селяни зовсім не отримують грошей.
Головний юридичний радник «АгроІнвесту» Павло Кулинич зауважує, що значною мірою наявні у земельній сфері численні проблеми зумовлені тим, що переважна більшість селян – власників земельних паїв недостатньо добре орієнтуються в юридичних питаннях. Відтак, вони позбавлені можливості належним чином захистити свої законні права.
Землевласники у своїй більшості є незаможними людьми. Отож, наголошує Павло Кулинич, вони позбавлені змоги звернутися по допомогу до фахових правників, послуги яких здебільшого є дорогими. Вирішенню цієї проблеми Проект «АгроІнвест» також намагається зарадити. Як зазначалося, партнерами Проекту впроваджується «Програма юридичної допомоги та консультацій сільським землевласникам», юристи якої роблять велику справу, роз’яснюючи селянам їхні земельні права та надаючи юридичну допомогу. Порадник покликаний допомогти їм у цьому, а також слугувати дороговказом в орендних питаннях землевласникам з областей, які не задіяні в «Програмі».
За даними фахівця з аграрної політики Проекту «АгроІнвест» Олександра Муляра, переважна більшість землевласників мають пенсійний або передпенсійний вік. З цієї причини багато хто з них не розуміється на тонкощах ринкової економіки і не має достатньої практики щодо відносин, що складаються між суб’єктами господарювання. Цим і користуються деякі орендарі. Як наслідок, у багатьох договорах оренди землі, обстежених «АгроІнвестом», виявлені порушення чинного закону «Про оренду землі».
Проект «АгроІнвест» прагне допомогти селянам – власникам земельних паїв вирішити цю проблему, а для цього їм треба розібратися в тонкощах оренди землі. З цією метою, за словами Павла Кулинича, і були підготовлені «Поради з питань укладення та виконання договорів оренди земель сільськогосподарського призначення».
Порадник складається з 9 розділів. Кожен з них присвячується окремій проблемі, яка спостерігаються в орендній царині. Зокрема, вони стосуються неправильного позначення способу поновлення договору оренди землі, недотримання мінімального рівня орендної плати за землю, відсутності фіксації рівня орендної плати у відсотках до нормативної грошової оцінки землі, відсутності залежності рівня орендної плати від тривалості договору оренди тощо.
Великої уваги автори Порадника надали також висвітленню питань, котрі пов’язані з нечіткістю визначення орендної плати у натуральній формі, відсутністю фіксації у договорах оренди землі місця доставки (отримання) продукції, неналежним визначенням відповідальності орендарів за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати, відсутністю у договорах оренди землі умов щодо збереження стану землі, обмежень щодо використання земель та дотримання сівозмін, нечіткістю формулювань про згоду орендодавця на відшкодування орендарю витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки. Кожне з перелічених питань підкріплене статистикою, що демонструє актуальність виявлених проблем. Разом з тим, – і в цьому полягає найбільша цінність Порадника – пропонуються конкретні шляхи вирішення цих проблем. При цьому робляться численні посилання на чинне законодавство, нормативні акти та інші документи, які регламентують орендні відносини.
Як показує практика, часто ситуація може передбачати не одне рішення наявної проблеми, а кілька. Автори Порадника перелічують різні варіанти, детально описуючи їх особливості та переваги. А завдання орендодавців полягає в тому, аби, зваживши на реальні обставини, в яких перебувають, ухвалити для себе найоптимальніше рішення.
Відмінність Порадника «АгроІнвесту» полягає в тому, що складні питання, характерні для орендних відносин, у ньому подаються доступною мовою. Це значно полегшує сприйняття матеріалу, розуміння того, про що йдеться і що саме пропонується.
«Це дуже важливо, – каже Павло Кулинич, який до підготовки Порадника доклав багато зусиль. – Ми прагнемо не лише познайомити власників земельних паїв з тими труднощами, які виникають в орендних відносинах, а й підказати, як вони можуть захистити свої законні права, свої інтереси ще на етапі підготовки до укладання договору оренди. Це значно зменшить напругу у відносинах, які складаються між орендодавцями і орендарями, сприятиме гармонізації орендних відносин, а відтак, і розвитку вітчизняної аграрної галузі».

Максим НАЗАРЕНКО. Національний прес-клуб 
з аграрних та земельних питань.