Майже кожен четвертий власник земельних паїв сьогодні мешкає на значній відстані від них. Багато землевласників взагалі не мають стосунку до сільгоспвиробництва. Така ситуація значно ускладнює і без того непрості земельні відносини. Докладно про це – в інтерв’ю з фахівцем з аграрної політики Проекту USAID «АгроІнвест» Олександром Муляром.

- На початку земельної реформи її ініціатори прагнули передати землю сільськогосподарського призначення тим, хто її обробляє. Проте їх наміри було реалізовано неповною мірою. За даними опитування, проведеного Проектом USAID «АгроІнвест», на сьогодні лише 12% власників паїв обробляють свої земельні ділянки. Деякі з них взагалі мешкають в містах. Чому так сталося?
- Слід нагадати, що внаслідок розпаювання і приватизації земель сільськогосподарського призначення колективних сільськогосподарських підприємств власниками цих земель ставали лише їхні члени, включаючи й пенсіонерів. Тобто, на початку процесу приватизації земель колективних сільськогосподарських підприємств майже всі нові землевласники були сільськими жителями. Звичайно, вже тоді було зрозуміло, що не всі землевласники будуть безпосередньо займатися сільським господарством.
З початку процесу пройшло вже понад 15 років, а тому, звісно, ситуація із землевласниками змінилася значною мірою. Понад 20% тих, хто отримував державні акти на право власності на землю, вже померли. Частина нинішніх власників земельних паїв завжди жила в містах, а землю вони одержали у спадок від своїх батьків чи інших родичів, які все життя працювали у сільському господарстві.
З другого боку, інша частина землевласників працездатного віку змінила місце проживання через необхідність пошуку роботи. Адже лише протягом 2000-2010 років чисельність працюючих у сільськогосподарських підприємствах України скоротилася у 3 рази, а в деяких регіонах – у 5 разів.
Землевласників сьогодні можна знайти як в містах чи інших регіонах нашої держави, так і за кордоном, на заробітках. Не слід забувати й про тих, хто ще не оформив спадщину на земельну ділянку після смерті батьків чи родичів.
По-різному складаються людські долі, але всіх цих людей об’єднує одна проблема – вони географічно віддаляються від земельної власності і з цієї причини не надто опікуються нею. На сьогодні маємо таку картину: за даними згадуваного вами соціологічного опитування, проведеного Проектом USAID «АгроІнвест», понад 42% нинішніх власників земельних паїв ніколи не стояли на своїй землі, а майже третина – ніколи її не бачили навіть здалеку.

- Скільки власників земельних паїв через різні причини географічно віддалилися від них і як це позначається на земельних відносинах?
- Близько 25% власників земельних паїв сьогодні мешкає у містах чи інших регіонах. Є такі села, де вже 70% землевласників не проживає біля їхньої земельної власності. Не всіх їх цікавить доля земельних ділянок. Багато з них рідко приїздять в села, а то й зовсім не навідуються. Тому часто призабуті земельні ділянки або не обробляються, або обробляються без відома землевласників. І це є проблемою.
Сільськогосподарським підприємствам та фермерам боязко орендувати призабуті власниками земельні ділянки. Вони не знають, кому сплачувати орендну плату. І тому часто ходять по лезу ножа, бо у будь-який момент можуть опинитися у полі зору контролюючих органів через можливі порушення чинного законодавства. Але що ж робити, якщо призабуті гектари розташовані у центрі поля, яке орендується? Тому і доводиться орендарям ризикувати.

- Теоретично це виглядає саме так, але практика доводить, що часто орендарі не зважають на чинне земельне законодавство, і ті ж правоохоронні, контролюючі органи роблять вигляд, ніби нічого не сталося. Чому так виходить?
- Тому що відсутні напрацювання, як вийти з цієї ситуації. Насправді вона нікого не влаштовує. Слід знову підкреслити, що ми говоримо і про відумерлу спадщину, і про невитребувані земельні ділянки, і про оформлену власність людей, які проживають далеко від своїх земельних ділянок.

- Деякі сільські голови стверджують, що проблема, яку ми обговорюємо, надумана. Мовляв, місцеві органи влади спроможні знайти власників земельних паїв, де б вони не мешкали. Та чи мають вони для цього достатньо повноважень та ресурсів?
- Питання не лише про повноваження та ресурси, необхідні для того, аби знайти землевласників та налагодити зв’язки з ними. Питання набагато ширше – а хто дбатиме про земельні ділянки, чиї власники знаходяться далеко від розташування їхньої власності? Хто відстоюватиме їхні інтереси в орендних відносинах, хто стежитиме за збереженням ґрунтів на їхніх земельних ділянках?
Місцеві органи влади не мають повноважень втручатися у стосунки приватних землевласників та підприємців-орендарів. А тому захист інтересів власників земельних паїв здебільшого перебуває в руках самих власників.

- Чи реально в українських умовах запровадити систему дистанційного управління земельною власністю, і що для цього треба зробити?
- Усі можливі підходи до покращення управління земельною власністю мають бути ретельно вивчені і проаналізовані. Намагання покращити це управління в інтересах дрібних землевласників є цілком позитивним та надзвичайно актуальним, адже підвищення їхньої організованості, безперечно, сприятиме зростанню вартості їхньої власності. Вже є деякі напрацювання, а також приклади щодо формування асоціацій дрібних землевласників з метою представництва та захисту їхніх інтересів.
Також розглядаються можливості формування обслуговуючих кооперативів із цією метою, звичайно, враховуючи необхідність внесення змін у відповідне законодавство. Заслуговує вивчення ідея запровадження послуг з управління власністю як окремого бізнесу. Важливим тут є висока довіра, дійсний захист інтересів землевласників. Також важливою є підтримка з боку держави, зокрема, щодо статусу таких організацій.
Слід зазначити, що у будь-якому разі масштаби проблеми віддаленості громадян від своєї земельної власності будуть лише збільшуватися, а актуальність організованості землевласників в питанні управління своїми земельними ділянками зростатиме. Без відповідних дієвих заходів доля земельних ділянок вирішуватиметься без їхніх власників, що часто відбувається вже сьогодні.

- Які функції можуть виконувати такі організації з управління власністю?
- Понад усе, це питання представлення та кращого відстоювання інтересів землевласників в орендних відносинах. А це і краще врахування інтересів власників паїв при укладанні договорів оренди, питання збереження якості ґрунтів при використанні земельної ділянки відповідно до договору оренди, питання вчасного отримання орендної плати, вирішення спірних питань, що виникають під час дії орендного договору. Можуть краще вирішуватися інші питання, що виникають у зв’язку із земельною власністю. Головними результатами мають стати збережена власність, отримання очікуваних доходів від її використання та гарна перспектива зростання вартості власної земельної ділянки.
Слід сказати і про вигоди, які отримають орендарі за умови, якщо ринок оренди землі стане організованішим. Адже сьогодні вони витрачають дуже багато зусиль на оформлення орендних відносин. За даними соціологічного опитування «АгроІнвесту», до 60 відсотків керівників сільськогосподарських підприємств вважають великим обсяг часу та зусиль, які вони витрачають на укладення договорів оренди. Понад половини цих керівників (54%) оцінюють накладні витрати, пов’язані з орендою земельних ділянок (паїв), як значні.

- У проекті Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» є положення, яке містить кілька обмежувальних норм. Згідно з ними, потенційний покупець земельної ділянки мусить мати серйозний намір займатися сільгоспвиробництвом і мешкати від цієї ділянки на відстані, яка не перевищує 20 кілометрів. Чи варто запроваджувати такі жорсткі вимоги в умовах, коли частина нинішніх власників земельних паїв вже не має жодного стосунку до сільського господарства і часто мешкає від них на відстані кількох сотень кілометрів?
- Щиро сподіваюсь, що норма про 20 кілометрів буде скасована як така, що не витримує жодної критики щодо її практичного застосування. Також має бути вивчене питання її конституційності.
Тепер щодо положень законопроекту про те, що потенційний покупець-фізична особа мусить мати намір переважно власною або сімейною працею вести на земельній ділянці самостійне товарне сільськогосподарське виробництво. Важливо розуміти, що таким чином формуватимуться різні категорії землевласників. Нових власників землі будуть контролювати щодо їхньої власної праці на придбаній землі, тоді як нинішніх власників така вимога не стосуватиметься. Тобто, цілком ймовірно, що на одному й тому самому полі до одних землевласників висуватимуться одні вимоги, а до інших – інші. Небезпека застосування подвійних стандартів полягає у спричиненні додаткових соціальних протиріч. Це ще раз підтверджує, наскільки виваженими мають бути кроки щодо вдосконалення таких чутливих відносин, як земельні.

Максим НАЗАРЕНКО. Національний 
прес-клуб з аграрних та земельних питань.