Звичайно, для пересічного селянина в Україні слово «емфітевзис» досі є незвичним, хоча це, швидше, результат низької обізнаності власників землі щодо правових інструментів землекористування, які дає їм сучасне вітчизняне цивільне законодавство. В Україні інститут договору емфітевзису набув свого практичного використання лише з 2013 року, у зв’язку із внесенням змін до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що дозволило здійснювати реєстрацію прав користування земельними ділянками за договорами про емфітевзис.

Однак, більш поширеним та відомим правовим інститутом, що дає можливість використовувати земельні ділянки, й надалі залишається договір оренди земельних ділянок.

Щоб обрати той вид договору, який відповідає вашим потребам, спочатку необхідно з’ясувати особливості кожного з них.

 

Поняття договору

Договір оренди – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати  земельну ділянку відповідно до вимог земельного законодавства та умов договору.

Договір емфітевзису – це договір за яким, власник земельної ділянки передає право володіння та користування нею землекористувачу для сільськогосподарських потреб.

 

Об’єктом договору оренди є земельна ділянка будь-якої форми власності та категорії земель.

Об’єктом договору емфітевзису можуть бути тільки ділянки сільськогосподарського призначення.

Істотні умови договору

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, та відповідальності за її несплату.

Що стосується емфітевзису, то законодавством істотні умови такого договору не визначені. На відміну від договорів оренди землі, регулюванню яких присвячено окремий закон, регулюванню договорів емфітевзису присвячено лише декілька статей Цивільного кодексу України. З одного боку, це дає більше можливостей сторонам договору, тобто, більшу свободу при створенні договору та визначенні його умов, зокрема щодо його розірвання. Проте, з іншого, це створює додаткові можливості для зловживань з боку того, хто відповідний договір емфітевзису розроблятиме. Якщо інша сторона не буде вичитувати такий договір та вимагати внесення своїх правок до них, то може опинитись у невигідному становищі.

Окрім того, при укладені договору емфітевзису власник земельної ділянки повинен пам’ятати, що податки за землю сплачує саме він, а не користувач. Якщо сторони між собою домовилися про інше — в договорі слід прописати ці умови.

 

Договір емфітевзису, як і договір оренди землі, має бути укладений у письмовій формі та, за бажанням однієї із сторін, може бути посвідчений нотаріально. Незважаючи на те, що ця умова не визначена як обов’язкова, чинним цивільним законодавством, проте доцільно скористатися такою можливістю.

 

Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим за 7 років.

Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, не може бути меншим за 10 років.

Пролонгація договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, що були ним передбачені, відбувається за умов: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування. Не передбачене поновлення договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього, яка, крім поновлення договору на той самий строк, містить інші умови, ніж ті, що передбачені договором.

Договір емфітевзису може бути як строковий, так і безстроковий. Варто лише пам’ятати, що для земельних ділянок державної або комунальної власності строк не може перевищувати 50 років, а право користування не може бути відчужено, внесено до статутного фонду чи передано у заставу. Продаж емфітевзису на комунальні та державні землі здійснюється у формі аукціону. Оскільки встановлена загальна вимога, що договір може бути розірвано у випадку, якщо одна зі сторін повідомила про його розірвання за один рік й якщо одна із сторін розраховує надавати земельну ділянку у користування/користуватися землею протягом більшого строку, тому, щоб у майбутньому не виникало додаткових ризиків, необхідно прописати у договорі умову, що розірвання неможливе раніше від зазначеного терміну.

На відміну від договору оренди, положення Цивільного кодексу України не передбачає можливості пролонгації договору емфітевзису і не встановлює обов’язку власника земельної ділянки на вимогу землекористувача продовжити дію такого договору. 

Однак, сторони можуть передбачити таке право у тексті договорі, зокрема зазначити, що після закінчення дії договору землекористувач має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі він повинен до прикладу не пізніше за 30 календарних днів до закінчення дії договору письмово повідомити власника про намір продовжити його дію.

 

Договір емфітевзису може бути як оплатний так і безоплатний. Оплата за цим договором може здійснюватися як одразу за весь період користування земельною ділянкою так і періодично, в той час коли за договором оренди землі оплата здійснюється щорічно. Разом з тим, власник ділянки, який передав її на 49 років у оренду, ще тільки розраховує на отримання орендної плати у майбутньому, тоді як передача ділянки у емфітевзис дозволяє одразу отримати бажану суму винагороди без ризику втратити дохід у майбутньому через інфляцію чи інші ризики.

Договір емфітевзису є зручним і гнучким інструментом й для користувача земельної ділянки, адже той може використовувати землю як актив ‒ продати право користування, взяти кредит під нього. В той час як за договором оренди при бажанні передати право користування іншій особі потрібно укладати договір суборенди, а орендар має право передавати землю в суборенду лише якщо це передбачено в договорі оренди або за дозволом власника земельної ділянки.

Незалежно від строку, на який укладено договір емфітевзису, власник ділянки та його спадкоємці не позбавляються права власності на ділянку. При зміні власника земельної ділянки договір емфітевзису не втрачає свою силу, його права та обов’язки переходять до нового власника.