Побутує думка, що ухвалення закону «Про державний земельний кадастр» (від 7 липня 2011 року) дає старт процесу створення кадастру в Україні, і після підписання закону ці роботи мають розпочатися фактично, «з нуля». Щоб оцінити коректність такого твердження, слід дати відповіді на три прості запитання: що являтиме собою державний земельний кадастр? які складові вже напрацьовані за останні 20 років? що ще залишається зробити? Іншими словами: на якому етапі створення кадастру застав Україну закон «Про державний земельний кадастр»?

ЩО МАЄ БУТИ
Якщо сказати просто, то державний земельний кадастр – це інформація про абсолютно всі землі, розташовані в межах державного кордону України. Ця інформація має існувати в електронному вигляді. Вона вноситься до електронної бази даних. Тож, з одного боку, кадастр – це інформація; з іншого – це інфраструктура, яка дозволяє впорядкувати цей масив інформації.
Сама інформація, внесена до державного земельного кадастру, має кілька «вимірів». По-перше, це картографічна основа. По-друге, це дані, що описують земельні ділянки (площу, якісні показники, оціночну вартість, цільове призначення тощо). По-третє, це дані про документи, що посвідчують майнові права на землю.
За оцінками міжнародних фахівців, роботи зі створення інфраструктури державного земельного кадастру складають лише 10-20% від загального обсягу робіт. А основна маса – це якраз і є збір та систематизація інформації. І значна частина цієї інформації вже накопичена.

ЩО ВЖЕ Є
Зараз в Україні 60,35 млн. га земель. З них – 42 млн. га земель сільськогосподарського призначення, з них ріллі – 32 млн. га. У власність громадян передано, зокрема, сільськогосподарських земель 27,5 млн. га. За даними на 1 січня 2011 року, в Україні 25 млн. 383 тис. 158 землевласників та землекористувачів. Серед власників 15,7 млн. – громадяни, понад півмільйона – юридичні особи. Землевласникам протягом усієї земельної реформи було видано понад 16 млн. державних актів на право власності на земельну ділянку.
Процедурою отримання державного акта передбачено проведення землевпорядних робіт та створення документації із землеустрою за їх результатами. Вся ця інформація протягом 20 років заносилася у державний реєстр земель. Відповідно до Земельного кодексу, державний реєстр земель – складова частина державного земельного кадастру, а відповідно до закону «Про державний земельний кадастр» державний реєстр земель став основою для наповнення державного земельного кадастру. Тож зараз державний земельний кадастр України вже містить інформацію про майже 17 млн. земельних ділянок, їхні характеристики, власників та правовий статус.
На сьогодні вже здійснено суцільну аерозйомку на площі 47 млн. га (це близько 80% території України) для отримання актуальної планово-картографічної інформації про територію країни. Роботи тривають у рамках проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю та розвиток системи кадастру» і мають бути завершені в червні 2012 року. Роботи проводяться на найсучаснішому обладнанні з використанням новітніх технологій обробки даних, а їх результати Держземагентство отримує в електронному вигляді та поступово, протягом останніх 7 років, систематизує та вносить до автоматизованої системи кадастру.
Починаючи з 2008 року Держземагентство переводить усі графічні матеріали документації із землеустрою в цифровий вигляд. Тобто, окрім того, що систематизується та заноситься інформація з обмінних файлів, переноситься в цифровий вигляд землевпорядна документація, що існувала на паперових носіях. В рамках проекту Світового банку створюється інфраструктура та програмне забезпечення автоматизованої системи державного земельного кадастру, куди вся ця інформація ляже. Зараз триває етап збору, систематизації, актуалізації інформації та наповнення нею системи кадастру.
Таким чином, ухвалення закону «застало» процес створення державного земельного кадастру в Україні десь ближче до середини. Тож сказати, що державний земельний кадастр в Україні починає створюватися «з нуля» лише після ухвалення закону – м’яко кажучи, некоректно.

ЩО ТРЕБА ЗРОБИТИ?
Землі, інформацію про які внесено до державного реєстру земель, і відповідно до державного земельного кадастру фактично є проінвентаризованими. Проте дані про лісові угіддя (а це площі 10,6 млн. га) практично відсутні. Відповідно до постанови уряду, лісові господарства повинні були розробити документацію із землеустрою та виконати встановлення меж ділянок в натурі і надати ці відомості до державного земельного кадастру. Але, посилаючись на відсутність фінансування з боку держави, лісові господарства ці роботи практично не проводили. Аналогічна ситуація і з 2,4 млн. га земель водного фонду.
Забудованих земель в Україні – 4% від усієї території (сюди входять дороги, інша інфраструктура), а населені пункти (усі 29 з лишком тисяч) – лише 2,5%. Ділянки в межах населених пунктів теж переважно всі проінвентаризовані. Проблемними з точки зору внесення до державного земельного кадастру є землі поза межами населених пунктів, на які не встановлено право власності. Зокрема, це стосується земель державної власності і особливо земель запасу та резервного фонду.

ЧИМ УКРАЇНА КОРИСТУЄТЬСЯ ВЖЕ?
На сьогоднішній день при веденні державного земельного кадастру користуються різноманітною інформацією. Це в першу чергу базові планово-картографічні матеріали, які вже існують у цифровому вигляді, електронні індексні кадастрові карти, близько 24 млн. записів книг реєстрації та 15,7 млн. записів реєстру виданих державних актів в електронному вигляді, бази даних державної статистичної звітності з земельних ресурсів, паперові матеріали державного фонду документації із землеустрою та деякі інші відомості.

ЧИ ВТРАЧАЮТЬ ЩОСЬ ВЛАСНИК ТА ОРЕНДАР? 
Закон «Про державний земельний кадастр» суттєво спростив процедури оформлення документів, і жодним чином не змушує ні власників, ні орендарів платити додаткові кошти за внесення інформації до державного земельного кадастру.
Варто наголосити, що проекти землеустрою, які є фактично результатом інвентаризації земель, складаються один раз – при формуванні та реєстрації у кадастрі земельної ділянки та отриманні власником земельної ділянки державного акта на право власності. Державний акт є єдиним та незмінним правовстановлюючим документом. У законі чітко вказано, що чинними є всі видані державні акти, які видавалися до вступу в дію Закону «Про державний земельний кадастр». Внесення інформації про ділянки та їх власників до системи державного земельного земельного кадастру є основою для гарантування державою права власності або користування саме цією земельною ділянкою певним власником або користувачем.
Як відомо, при переході права власності (спадкуванні, даруванні, купівлі-продажу та інше) проекти землеустрою повторно не виконуються, оскільки дані про земельну ділянку фіксуються у земельному кадастрі та поземельній книзі і чинні на весь час існування цієї земельної ділянки у встановлених межах. Зміна власника фіксується не на проектах землеустрою, а на документах, що оформлюються на основі договору дарування чи купівлі-продажу або свідоцтва про право на спадщину.
У випадку оренди ділянки, що є приватною власністю (а відтак на неї існує державний акт) проекти землеустрою теж, зрозуміло, повторно не розробляються. Бо при оформленні державного акта на земельну ділянку було розроблено проект землеустрою, складено технічну документацію щодо встановлення меж ділянки в натурі, відомості про неї були оформлені у вигляді обмінного файла та внесені до бази даних державного реєстру земель. Тож при укладанні договору оренди ніякі землевпорядні роботи не здійснюються, ніякі нові обмінні файли не створюються, а реєстрація робиться на підставі складеної кадастрової справи договору оренди.

ЩО ВТРАЧАЮТЬ ТІ, ХТО НЕ МАЄ ДЕРЖАКТІВ
За даними на початок 2011 року 6 913 302 громадянина України отримали держакти в обмін на сертифікати на право власності на земельну частку (пай). Це 27,5 млн. га.
Але не всі, хто отримав пай, поспішають взяти державний акт – значна частина просто відмовляється їх отримувати. Бо, відповідно до українського законодавства, людина, яка отримала державний акт на право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, втрачає право на певні соціальні пільги та субсидії. Тому, наприклад, у Львівській області більше 40 тисяч громадян, маючи на руках пайові сертифікати, відмовилися отримувати державні акти на землю. У Рівненській області таких близько 30 тисяч. У рамках проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю та розвиток системи кадастру» ці держакти були безкоштовно підготовлені до видачі. Але люди не хочуть втрачати свої субсидії, тож і не забирають вже готові документи.
Повна інформація про ділянки «непідтверджених пайовиків» є в державному земельному реєстрі, однак не зафіксовано їх право власності на ці земельні ділянки. Наслідки ситуації – на совісті самих пайовиків. Оскільки саме державний акт нині є єдиним документом, що посвідчує їх право власності на земельну ділянку, не отримавши його, вони не зможуть вільно розпоряджатися землею – чи то продати, чи то подарувати.
Інформація про право власності цих громадян потрапить до кадастру, коли власники сертифікатів таки наважаться отримати держакти.

«ГРАБЛІ», ЯКІ ОБІЙШОВ УКРАЇНСЬКИЙ КАДАСТР
Звичка лаяти все «своє» дещо незаслужено зачепила й український державний земельний кадастр. Акцентуючи увагу на тому, чого йому бракує, дослідники питання нерідко обходять увагою «граблі», які Україні вдалося обійти. Тим часом деяке запізнення з ухваленням закону дозволило Україні врахувати помилки, яких припустилися сусіди. І якщо вони їх нині виправляють, то Україна має змогу від самого старту унеможливити таку ситуацію законодавчо.
Так, у Росії досі кожна територія веде свій окремий земельний кадастр – на основі різного програмного забезпечення. І тільки зараз усі ці окремі кадастри зводяться до консолідованої системи реєстру. Проте все одно це різні кадастри з відповідними механізмами взаємодоступу. У нас же законом «Про державний земельний кадастр» передбачена єдина система на єдиній програмній основі.
Грузія, яка є взірцевою з позиції публічності свого кадастру, від початку будувала його виключно як систему обліку майнових прав. Картографічної основи під цією інформацією не було. І тільки восени 2010 року країна почала вводити дані про місцезнаходження ділянок у геодезичній системі координат, тобто інформацію відповідно до картографічної основи.
Український Держкомзем ще в 2004 році почав реалізовувати проект Світового банку, в рамках якого проводиться аерозйомка всієї території України та створюється картографічна основа кадастру. При проведенні робіт з підготовки документації із землеустрою для видачі державних актів на паї, використовувалися вже карти, створені відповідно до сучасних вимог – з прив’язкою до державної геодезичної мережі у єдиній системі координат відповідно до вимог чинного законодавства України.
Тож Україна має законодавчу базу, яка, за оцінками експертів, увібрала в себе найкраще з міжнародного досвіду.