З 1 січня 2010 року вступили в силу зміни до Земельного кодексу України, які значно ускладнили життя громадян, які мали бажання здійснити відчуження свого житлового будинку, розташованого на неприватизованій земельній ділянці.

ВІДТОДІ, у відповідності до ст.120 та ст.132 Земельного кодексу України, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
Слід зазначити, що відповідно до ст.638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Тобто, при відчуженні житлового будинку, будівлі або споруди, у договорі, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, обов’язково повинен бути зазначений кадастровий номер земельної ділянки, на якій ці будівлі розташовані. Якщо в договорі кадастровий номер не зазначений, то договір не є укладеним.
Ця вимога стосується усіх випадків: коли земля належить особі на праві приватної власності і є акт на право власності на цю землю і коли земля не приватизована, а особа нею лише користується.
Починаючи з 2003 року кадастрові номери присвоювали земельним ділянкам у процесі приватизації, а неприватизовані або ті, що були приватизовані до 2003 року, кадастрових номерів не мали.
Як в такій ситуації, не маючи кадастрового номера, здійснити відчуження своєї нерухомості?
З 7 серпня 2011 року набрали чинності деякі пункти Закону України «Про Державний земельний кадастр», в тому числі і п.3 Прикінцевих та перехідних положень, яким установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою
власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Отже, якщо особа, яка має у власності будинок, розташований на не приватизованій земельній ділянці, або на землі, приватизованій до 2003 року, бажає цей будинок продати, подарувати тощо, то їй треба вчинити певні дії щодо присвоєння цій земельній ділянці кадастрового номера.
Для цього треба звернутись до будь-якої землевпорядної організації та замовити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
З переліком таких організацій можна ознайомитися на офіційному сайті Держземагентства України ( http://www.dazru.gov.ua ) у розділі «Ліцензування».
Після виготовлення технічної документації необхідно здійснити реєстрацію земельної ділянки, на якій розташовано будинок, у місцевому управлінні Держземагентства.
Для цього слід особисто звернутися до державного кадастрового реєстратора у територіальному органі Держземагентства України із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки. До цього органу може звертатись землевпорядна організація, що здійснювала виготовлення технічної документації, якщо такі умови передбачено договором.
До заяви про державну реєстрацію земельної ділянки додаються:
копія документа, що посвідчує особу;
копія довідки про присвоєння ідентифікаційного коду;
розроблена технічна документація із землеустрою у паперовому форматі та у форматі електронного файлу (xml-файл);
документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації земельної ділянки.
Якщо із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки звертається землевпорядна організація, до неї, крім зазначених вище документів, також додаються копія документа, що посвідчує повноваження діяти від Вашого імені (договір, довіреність).
Подана заява протягом 14 днів розглядається державним кадастровим реєстратором територіального органу Держземагентства (зазвичай цей строк не витримується), за наслідком чого у разі, якщо подані документи складені правильно, а межі ділянки не порушують меж уже зареєстрованих ділянок, державний кадастровий реєстратор реєструє цю земельну ділянку, присвоює їй кадастровий номер, вносить відповідні відомості до Державного земельного кадастру і видає заявнику Витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку із зазначенням у ньому кадастрового номера.
З цього моменту вже можливо вчинити відчуження будинку, оформивши у нотаріуса відповідний договір, у якому буде зазначено присвоєний кадастровий номер земельної ділянки.
Розповсюдженою помилкою є те, що люди, які пройшли в Держземагентстві вищевказану процедуру реєстрації земельної ділянки з присвоєнням кадастрового номера, вважають, що після неї набули права власності на цю земельну ділянку, тобто приватизували її і відтепер є повноправними її власниками. Але це не так.
По-перше: відповідно до ст.118 Земельного кодексу України для приватизації земельної ділянки під житловим будинком зацікавлена особа повинна звернутися із відповідною заявою до місцевої ради і отримати її рішення з дозволом на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Після розробки проекту землеустрою та погодження його в порядку, встановленому ст.186-1 ЗКУ, земельну ділянку необхідно зареєструвати у місцевому управлінні Держземагентства з присвоєнням кадастрового номера та отримати Витяг із Державного земельного кадастру.
Після цього необхідно подати до місцевої ради проект землеустрою на затвердження. Також рада повинна прийняти рішення про передачу запитуваної земельної ділянки заявнику у власність. Дане рішення є підставою для реєстрації за заявником права власності на земельну ділянку.
По-друге: з 01 січня 2013 року на законодавчому рівні зазнала значних змін процедура реєстрації земельних ділянок та прав на них.
Якщо до цього часу реєстрацію земельних ділянок та прав на них здійснювала одна установа – Управління земельних ресурсів, то тепер дві: Держземагентство здійснює реєстрацію земельних ділянок як об’єктів права у Кадастровому реєстрі України, а Міністерство юстиції здійснює реєстрацію прав на ці земельні ділянки у Реєстрі прав на нерухоме майно.
Якщо зареєструвати земельну ділянку на підставі технічної документації в управлінні Держземагентства, то у цьому випадку вона тільки набуде статусу об’єкта права, бо буде сформованою (будуть чітко визначені та зареєстровані усі її параметри). При цьому земля так і залишиться у власності територіальної громади.
Відповідно до ст.791 ЗКУ, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї.
По-третє: відповідно до ст.182 Цивільного кодексу України право власності на нерухомі речі (в тому числі на земельні ділянки), обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Органом, який виконує функції реєстрації усіх прав на нерухоме майно, є Реєстраційна служба Міністерства юстиції України.
Відповідно до ч.3 ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Тобто, заявник стає повноправним власником земельної ділянки, що приватизується тільки після проведення державної реєстрації його права власності на цю земельну ділянку у місцевій реєстраційній службі.
Отже, однією з умов отримання землі у власність є отримання рішення місцевої ради про розробку відповідної документації та надання землі. Друга умова – це її формування та реєстрація з присвоєнням кадастрового номера управлінням Держземагентства. Третя умова – це реєстрація її в реєстраційній службі управління юстиції. Після цієї реєстрації та отримання свідоцтва на право власності на нерухоме майно заявник стає власником приватизованої земельної ділянки.
Юридичну консультацію з питань, пов’язаних із земельними правовідносинами, ви можете отримати у спеціалістів Громадської організації «Громадська платформа по впровадженню земельної реформи у Дніпропетровській області» за адресою:

49000, Дніпропетровськ,вул. Комсомольська, 52, оф.448, тел.(056) 732-41-53, 767-50-04.
Інформація підготовлена юристом-консультантом Ларисою ВАСИЛЕНКО
в рамках реалізації проекту «Створення мережі правової підтримки сільського населення в галузі земельних відносин», що фінансується USAID та стала можливою завдяки підтримки американського народу.