Нині основна частка земель сільськогосподарського призначення в Україні (до 30 млн. га) перебуває у приватній власності громадян. Ще приблизно 12-13 млн. га земель сільськогосподарського призначення залишилося у державній власності.
Практично одночасно із запровадженням права приватної власності на землі с/г призначення (1992) і масовою передачею таких земель у власність громадян (2003-2004) було накладено законодавчу заборону на відчуження таких земель (мораторій).
Пізніше ця заборона була додатково підсилена, і будь-які угоди із землями с/г призначення, що відбулися під час мораторію, було оголошено недійсними. Крім того, мораторій було розповсюджено і на державні землі с/г призначення.

Умовами зняття заборони та запровадження ринку закон визнає наступне:
- набрання чинності законом про державний земельний кадастр;
- набрання чинності законом про обіг земель с/г призначення, який би визначав особливості обігу земель державної і комунальної власності;
- настання 1 січня 2012 року.
Закон України "Про державний земельний кадастр" було ухвалено парламентом України у липні 2011 року, і він набуває чинності з 1 січня 2012 року. Одночасно з ним починає діяти Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", який регламентує визнання прав власності на землю, їх державну реєстрацію і захист. Додамо, що ведення кадастру і реєстру прав в Україні, як очікується, буде здійснюватися двома різними установами, а саме Державним агентством земельних ресурсів та Міністерством юстиції.
Проект закону України "Про ринок земель" нині існує у трьох варіантах, усі вони зареєстровані у парламенті. Один з цих проектів поданий урядом; на його підтримку в країні вже півроку діє активна пропаганда. Формально цей проект не має статусу основного, він є альтернативним до проекту народного депутата Смітюхи, та фактично його слід вважати єдиним і основним. Третій проект народного депутата Ляшка взагалі не має жодних шансів на ухвалення, тому що всупереч Конституції України ліквідує приватну власність на землю.
Таким чином, із наближенням 1 січня 2012 року ймовірність запровадження ринку земель сільгосппризначення в України є досить високою (хоча не виключено, що деякі норми закону набудуть чинності з 2013 року або й пізніше). Який вплив це матиме на агробізнес та на участь у ньому іноземних інвесторів?
Перш за все слід зазначити, що попри формальну завершеність виконання умов запровадження ринку, фактично Україна все ще далека від завершення створення таких умов.
Перше - це технічна готовність. Хоча закон про земельний кадастр ухвалений, власне земельного кадастру, як він передбачений цим законом, в Україні поки що нема. Цей кадастр працює лише в 2 районах з 490. Та й це навряд чи досягнення: адже закон окреслює лише рамкові умови діяльності державного земельного кадастру. Уряд ще має затвердити порядок ведення кадастру, який, власне, і відповість на більшість питань. Відповідно, те, що нині працює у 2 районах з 490, не має повноцінної правової бази.
Перспективи такого затвердження, тим не менш, досить неоднозначні. В Україні вже не перший рік триває боротьба двох відомств за право ведення земельного кадастру і реєстру прав власності. Міністерство юстиції та Державне агентство земельних ресурсів намагаються зосередити під одним дахом і ведення кадастру, і ведення реєстру прав. Попри той факт, що на рівні законів це питання вже колись було вирішене (на користь земельного відомства), практична реалізація цих законів стикалася ледве не з саботажем. Нині закон "віддав" ведення реєстру прав юристам. Та не виключено, що одне зацікавлене відомство і в подальшому блокуватиме затвердження порядку ведення кадастру з метою довести, що інше зацікавлене відомство просто не здатне впоратися із своїми завданнями, і отримати обидва реєстри у свої руки.
Навіть якщо припустити, що усі необхідні нормативно-правові акти будуть ухвалені і наберуть чинності 1 січня 2012 року, власне система кадастру, які і система реєстрації прав власності на землю, ще не буде готова до повноцінного функціонування.
Друге - попри активну урядову пропаганду ринку землі (а точніше, урядового проекту закону про ринок земель), соціологічні дослідження доводять, що більшість громадян України негативно ставляться до ідеї торгівлі землею. В ході цих досліджень з'ясовується, що громадяни навіть несвідомі того, що землі с/г призначення вже давно перейшли у приватну власність. Та за будь-яких умов громадяни побоюються ринку. Негативне ставлення спостерігається навіть серед власників землі, їх побоювання пов'язані із сприйняттям судової системи як корумпованої, а виконавчої влади - як тісно асоційованої із крупним капіталом.
З огляду на наближення парламентських виборів, що відбудуться у 2012 році, існує вірогідність того, що парламентарі будуть утримуватися від голосування за закон, що викликає стійку негативну реакцію громадян. Це припущення може бути підтримане тим фактом, що Президент України вже двічі надсилав парламенту рекомендацію невідкладно розглянути проект закону про ринок земель, але парламент цю вимогу ігнорував, попри те, що парламентська більшість належить до президентської партії. Президент у свою чергу тиснув на парламент досить обережно. На нашу думку, це свідчить про ризик того, що проект закону не набрав би необхідної кількості голосів.
Таким чином, і технічні, і політичні умови для запровадження ринку земель с/г призначення в Україні з 1 січня 2012 року ще не сформувалися достатньою мірою.
Навіть якщо припустити, що ринок буде запроваджено, які і передбачається, 1 січня 2012 року, - яким він буде? Що він принесе аграрному бізнесу? Які перспективи створить для вітчизняних та іноземних інвесторів?
Перш за все зазначимо, що навіть урядове бачення ринку землі є значним чинником дестабілізації і непевності у бізнес-середовищі. Впродовж останнього року урядовці робили заяви щодо ринку, які суперечили одна одній, а також тому образу ринку, який передбачений чинним Земельним кодексом України (але який ніколи не працював в силу мораторію). Урядовці розпочали з досить-таки ліберальних підходів, але поступово урядове бачення ринку зводилося до все нових і все більш істотних обмежень. У будь-якому випадку, ситуація у земельній сфері після 1 січня 2012 року завдяки цим заявам ставала все менш передбачуваною.
Нарешті, в середині 2011 року, уряд подав свій законопроект до парламенту. Як і очікувалося, цей проект містив велику кількість обмежень. Він усував з ринку землі більшість потенційних інвесторів, пов'язаних із аграрним бізнесом, в тому числі іноземців під будь-яким виглядом. Фактично, проект створив найкращі умови лише для одного гравця ринку: для держави. За цим проектом держава отримує необмежені можливості для концентрації земель у своїх руках, в тому числі тих, які нині перебувають у приватній власності громадян та передані в оренду різноманітним аграрним структурам.
Цю ситуацію слід сприймати на тлі активних дій уряду із введення на ринок державної корпорації із земельним банком у 1 млн. га. Цей супер-латифундіст може бути створений лише за рахунок перерозподілу тих земельних ресурсів, які нині використовує приватний агробізнес. Відповідно, перерозподіл ринку є не тільки можливим - він є невідворотним.
Зміст проекту також вступав у конфлікт із проголошеними цілями його ухвалення, зокрема, сприяння інвестиціям у сільське господарство і розвиток сільської місцевості.
Звичайно, такий підхід не додає впевненості інвесторам. Більш того, нині урядовці продовжують робити заяви щодо змін, яких зазнає законопроект, але власне проект залишається у тому вигляді, у якому його подали до парламенту. Таким чином, ситуація стає все менш передбачуваною, ризики зростають.
Відповідно, урядове бачення ринку земель залишається достеменно невідомим; не виключено, що у процесі роботи над проектом закону про ринок земель він зазнає додаткових змін, спрямованих на підсилення позицій держави та афілійованих із державою структур на ринку земель як у сфері її купівлі-продажу, так і у сфері її оренди.
Якщо ж припустити, що проект закону про ринок земель не зазнає змін і буде ухвалений у тому вигляді, в якому він поданий до Парламенту, - які будуть наслідки?
Можна очікувати наступного:
1) держава стане найактивнішим гравцем ринку, почне концентрувати у своїх руках земельні ділянки приватних власників шляхом купівлі-продажу, в тому числі з елементами примусу в рамках реалізації проектів консолідації земель. Не виключено також, що у перші рік-два функціонування ринку держава буде взагалі єдиним гравцем, можливо, саме це Президент України мав на увазі під поетапним введенням ринку до кінця 2012 року;
2) окремі громадяни України, в першу чергу пов'язані із органами державної влади та органами місцевого самоврядування, зможуть скуповувати землю у селян, в тому числі із застосуванням протизаконного тиску на найменш захищених землевласників, самотніх, хворих, літніх осіб;
3) угоди купівлі-продажу і оренди землі будуть знаходитися під постійним ризиком припинення, адже проект закону про ринок земель та Закон України «Про державний земельний кадастр» створюють дуже специфічні передумови для визнання таких угод недійсними;
4) помітно зросте вартість використання землі для сільськогосподарських потреб, адже передбачається істотне, у 1,7 рази, адміністративне підвищення оцінки землі для цілей розрахунку орендної плати та фіксованого сільськогосподарського податку, та законодавче закріплення рівня мінімальної орендної плати на рівні 3%.
З огляду на усунення потенційних інвесторів від придбання землі у власність, для приватних інвесторів, в тому числі для іноземців, оренда знову залишиться єдиною формою доступу до земельних ресурсів. Таким чином, зняття мораторію в цьому сенсі нічого не змінює. Та з огляду на передбачувані нами наслідки (п.1-4 вище), у відносинах оренди відчутно зросте корупційний чинник, доступ до земельних ресурсів стане залежним від ступеню пов'язаності аграрних структур із владою, а вірогідність продовження існуючих орендних договорів знизиться. Вартість аграрного землекористування зросте приблизно у 2 рази (хоча індексація нормативної грошової оцінки земель - лише супровідне рішення Кабінету Міністрів при запровадженні земельного ринку з тим, аби покращити ставлення власників земель до її результатів).

Максим ФЕДОРЧЕНКО,  ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні».