Проблема самочинного будівництва дуже поширена на теренах України, бо будівництво нашими громадянами житлових будинків та споруд на присадибних земельних ділянках при наявності усіх необхідних документів ще з часів Радянського Союзу є частіше винятком, ніж правилом.
Чомусь власники і користувачі земельних ділянок вважають, що на своїй землі вони мають право будувати будь-що без узгодження із державними структурами і контролю з їх боку. Але це не так.

У ст. 376 Цивільного кодексу України наведено поняття самочинного будівництва, відповідно до якого житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом при наявності хоча б однієї з наступних підстав: відсутність документа щодо відведення саме цієї земельної ділянки під будівництво; відсутність документа на право виконувати будівельні роботи; відсутність затвердженого проекту; наявність істотних порушень будівельних норм і правил.
Відповідно до положень цивільного законодавства, власник нерухомого майна має право розпоряджатися цим майном тільки після проведення державної реєстрації його права на це майно.
Якщо ви зводите житловий будинок або іншу капітальну споруду і наявні вищенаведені підстави, то ваше будівництво буде визнано самочинним і ваше право власності на нього буде неможливо зареєструвати, що потягне за собою ряд негативних наслідків.
У цьому випадку ви не зможете ввести об’єкт в експлуатацію, а відповідно до ст.39 Закону України «Про містобудівну діяльність», використання (експлуатація) побудованого, але не введеного у експлуатацію будинку заборонено.
Ви не зможете зареєструвати своє право власності на даний об’єкт та отримати правовстановлюючі документи на нього, бо особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Без наявності правовстановлюючих документів ви не зможете цей об’єкт продати, подарувати, передати у спадок тощо, бо фактично об’єкт є, а юридично його не існує.
Якщо земельна ділянка, на якій розміщено самочинне будівництво не належить Вам на праві власності, то її власник (у даному випадку територіальна громада) має право у судовому порядку вимагати знесення самочинного будівництва за ваш рахунок.
До 22.12.2011 року діяла ст.97 Кодексу про адміністративні порушення, відповідно до якої на осіб, які вчинили самочинне будівництво, накладався штраф у розмірі від 85 до 170 гривень.
На даний час ця норма вже не діє, а штраф накладається на підставі ст.96 «Порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил під час будівництва» Кодексу про адміністративні порушення. Відповідно до даної норми, порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил тягнуть за собою накладання штрафу на громадян від десяти (170 грн.) до п’ятдесяти (850 грн.) неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. За неотримання визначених законодавством документів передбачено штрафи у ще більшому розмірі.
Право визначати, що є самочинним будівництвом, а що ні, законом надано двом організаціям: Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК).
Перелік об’єктів, які не є самочинним будівництвом наведено у п.3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Міністерства будівництва від 24.05.2001 р. №127.
Для садибних, дачних та садових будинків НЕ вважається самочинним будівництвом зведення на земельній ділянці тимчасових будинків (без фундаменту) та споруд, влаштування або закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах, збільшення або зменшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтажу або влаштування перегородок (без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення та оздоблення стін; індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, побудовані до 5 серпня 1992 р.
Слід зазначити, що будинки і споруди, побудовані до 5 серпня 1992 року, раніше теж вважались самочинним будівництвом, і їх узаконення було досить складною процедурою за відсутності чітко визначеного законодавством механізму. Хоча до 5 серпня 1992 року законодавство не вимагало приймати в експлуатацію побудовані приватні будинки та споруди, довести зараз цю тезу компетентним організаціям було дуже важно, бо існувало дві протилежні думки щодо вводу в експлуатацію самочинного будівництва, побудованого до 1992 року.
На даний час ця проблема вирішена.
15 квітня 2014 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо особливостей державної реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна, збудовані до 5 серпня 1992 року», який на даний час вже є діючим.
Вищевказаним Законом введено спрощену процедуру оформлення права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що розташовані на територіях сільських рад та будівництво яких закінчено до 5 серпня 1992 року.
За цією процедурою зазначені об’єкти нерухомості не треба приймати в експлуатацію та проводити їх технічну інвентаризацію, а оформлення прав на них буде відбуватися тільки на підставі поданої заяви; виписки з погосподарської книги, яка надається виконавчим органом сільської ради (у разі, якщо такий орган не створений, - сільським головою) або відповідною архівною установою; рішення відповідної сільської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.
Правовстановлюючий документ на ці об’єкти, а саме свідоцтва про право власності видається на ім’я особи, за якою закріплені особові рахунки у господарських книгах відповідних сільських рад.
Що стосується самочинного будівництва, зведеного у період з 5 серпня 1992 року по теперішній час, то існує кілька процедур його узаконення, а саме: спрощена, загальна, судова.
Відповідно до ст.376 Цивільного кодексу України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно; на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Тобто, якщо ви є власником земельної ділянки, на якій зведено об’єкт самочинного будівництва, то у вас є дуже високі шанси визнати ваше право власності в судовому порядку.
Якщо ви не є власником земельної ділянки, то перш ніж звертатись до суду, ви повинні отримати право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкт самочинного будівництва.
Право власності на земельну ділянку ви можете набути шляхом її купівлі у територіальної громади або приватизувавши її, якщо ви раніше не використали своє право на приватизацію земельної ділянки даної категорії. З приватизацією можуть виникнути проблеми, бо вас відправлять спочатку набути право власності на самовільно збудований будинок, а потім вже буде компетентними організаціями розглядатись питання приватизації даної земельної ділянки. Отаке замкнуте коло виходить.
Якщо ви вже використали своє право на приватизацію, не маєте коштів на купівлю землі або не можете приватизувати землю з підстав наявності на ній самовільного будівництва, то у цьому разі можна отримати дану земельну ділянку в оренду (строкову або безстрокову).
У разі оформлення договору оренди землі ви зможете підтвердити у суді своє право користування даною земельною ділянкою і, можливо, суд задовольнить ваш позов.
Хоча дуже покладатися на рішення даної проблеми в судовому порядку не варто, бо існує сперечлива судова практика щодо визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва, за якою суд, приймаючи рішення на власний розсуд, може як задовольнити позов, так і відмовити у цьому, а дорогоцінний час та купа грошей будуть втрачені.
До 31.12.2013 року за спрощеною процедурою відбувалося узаконення самочинного будівництва відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будівель I і II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт до 12.03.2010 року, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 19.03.2013 № 95.
Згідно з вищевказаним Порядком №95, всі зазначені будівлі та споруди на підставі поданої заяви зацікавленої особи приймалися в експлуатацію органами інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) за спрощеною процедурою. Після проведення цієї процедури право власності на самочинне будівництво підлягало державній реєстрації у Реєстрі прав на нерухоме майно із наданням правовстановлюючого документа на це майно (свідоцтво про право власності на вищевказані будівлі та споруди).
Як зазначалось вище, даний порядок з 31.12.2013 року не діє і з цього часу жодне самочинне будівництво в Україні не було введено в експлуатацію за спрощеною процедурою.
За інформацією Інспекції ДАБК, на розгляді у КМУ вже тривалий час лежить новий Порядок щодо спрощеного узаконення самочинного будівництва, але його чомусь до цього часу не розглянуто. Маємо надію, що до кінця цього року новий Порядок все ж затвердять, і власники самочинного будівництва зможуть документально оформити своє право на нього. В інспекції ДАБК запевнили, що новий Порядок буде ще лояльніший до заявників, бо процедура буде простішою і зменшиться кількість необхідних документів.
Для людей, у яких справа узаконення самочинного будівництва не є нагальною потребою, яку необхідно вирішити терміново, рекомендуємо почекати, доки не буде прийнято новий Порядок прийняття в експлуатацію будинків і споруд, побудованих без належних дозволів та документів.
Для людей, які не мають часу чекати прийняття нового Порядку, можемо порекомендувати узаконення самочинного будівництва по загальній процедурі, мотивуючи тим, що спеціальні процедури для споруд такої категорії на даний час не діють.
Загальна процедура прийняття в експлуатацію зазначена у Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженому постановою КМУ від 13.04.2011 р. №461.
Відповідно до цієї процедури, прийняття в експлуатацію об’єктів, що належать до I-III категорії складності, та об’єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Після реєстрації декларації, необхідно звернутись до органів місцевого самоврядування (міськраду, сільраду) для присвоєння адреси побудованому об’єкту.
Завершальною процедурою є звернення до територіального органу Державної реєстраційної служби для реєстрації права власності заявника на об’єкт самочинного будівництва.
Документом, який підтверджує право власності на нерухоме майно є свідоцтво про право власності. З моменту його отримання ви можете вчиняти із даним нерухомим майном будь-які юридичні дії.

Юридичну консультацію з питань, пов’язаних із земельними правовідносинами, ви можете отримати у спеціалістів Громадської організації «Громадська платформа по впровадженню земельної реформи у Дніпропетровській області» за адресою: Дніпропетровськ, вул. Комсомольська, 52, оф.448, тел.(056) 732-41-53, 767-50-04.
Інформація підготовлена юристом-консультантом Ларисою Василенко в рамках реалізації проекту «Створення мережі правової підтримки сільського населення в галузі земельних відносин», що фінансується USAID та стала можливою завдяки підтримки американського народу.