В Україні, на землях сільськогосподарського призначення укладено близько 4 млн. 600 тис. договорів оренди. Важливою складовою кожного такого договору є його економічна частина. Іншими словами, та частина, де записано, які видатки несе та яку вигоду отримає кожна сторона. Для того, щоб суперечки не виникали вже під час розрахунків, слід грамотно укласти договір. Що потрібно в ньому передбачити, аби юридично зафіксувати свій економічний інтерес, розповідає директор Департаменту землеустрою та земель сільськогосподарського призначення Держкомзему Олександр Краснолуцький:
- Слід пам’ятати, що важливими умовами договору оренди землі є не тільки об’єкт оренди, тобто місце розташування та розмір земельної ділянки, строк оренди, але й орендна плата - із зазначенням її розміру, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, індексації та відповідальності за несплату. Орендодавець, як власник землі, не повинен сподіватися на когось, а найперше сам має контролювати й захищати свої права.
- Від чого залежить розмір орендної плати?
- Він прив’язується до грошової оцінки земельної ділянки. Більшість договорів по Україні передбачає виплату трьох відсотків від нормативної оцінки землі. Це можуть бути гроші, натуральна оплата, послуги або комбінація з цих варіантів.
- Хто визначає форму оплати?
- Цей пункт власник землі має чітко прописати в договорі: в якій формі він хоче отримувати плату за оренду земельної ділянки. Це, повторюся, може бути натуральна оплата - зерном чи іншою сільгосппродукцією, або відробіток, тобто зобов’язання виорати йому землю чи надати інші послуги, або грошова сума. Та що б це не було, у договорі і форма, і обсяг оплати має вказуватися чітко.
- Гроші – найбільш зрозуміла і легко обчислювана форма, проте вони мають здатність «танути» через інфляцію. 100 гривень у 2005 році - це значно більше, ніж 100 гривень у 2011-му. Як не прогадати?
- У договорі має бути передбачений такий пункт, як індексація грошової оцінки земельної ділянки. Тобто - урахування індексу інфляції, який щороку наводиться Державним комітетом статистики. Дізнатися про цей індекс можна вже на початку року в територіальних органах Держкомзему.
- Чи можна покарати орендаря за затримку виплат?
- У договорі оренди можна виписати розмір пені. Зазвичай це 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України. Тобто, якщо орендна плата мала бути виплачена 10 серпня 2010 року у розмірі, скажімо, 1000 грн., а вам її виплатили 10 грудня 2010 року, то сума орендної плати з урахуванням пені вже має бути 1122,25 грн. Розраховується вона за такою формулою. 7,75% (облікова ставка НБУ станом на 10.08.2010 ) х 120% (річних облікової ставки НБУ) / 100 % / 365 днів = 0,025 відсотка (пеня за 1 день прострочення платежу). Щоб розрахувати пеню за прострочений період, потрібно перемножити отриману цифру на розмір річної орендної плати та на кількість прострочених днів: 0,025 % х 1000 грн. (розмір орендної плати станом на 10.08.2010 року) х 122 доби (прострочення з 10 серпня по 10 грудня 2010 року) = 122,25 грн. (пеня за прострочення платежу). Але, наголошу, це лише у випадку, якщо цей момент відображений в угоді. Проте в будь-якому разі, якщо орендар відмовляється сплачувати - з пенею чи без неї - стягненути орендну плату можна через суд.
- На який термін вигідніше віддавати свій пай в оренду?
- Від 5-ти до 10 років. Це дозволяє підтримувати сівозміни, а відповідно і якість грунтів. Але термін дії договору визначають між собою обидві сторони - власник землі та орендар.
- А якщо в ті 5-10 років, поки діє договір, земля зросла в ціні - скажімо, село стало об’єктом туристичного паломництва? Орендодавець може підвищити орендну ставку?
- Законодавство передбачає, що власник землі має право змінювати орендну ставку залежно від того, наскільки підвищується (чи знижується, - адже таке теж може бути) грошова оцінка земельної ділянки - але лише за взаємною згодою з орендарем. Якщо взаємної згоди в цьому питанні досягти не вдалося, власник може розірвати договір або вирішувати питання через суд.
- Якщо приходить орендар, який або не має аграрної освіти, або думає лише про швидкий прибуток, як вберегти землю, аби вона не стала пусткою?
- У договорі оренди необхідно передбачити збереження якості землі: якою землю взяли в оренду, такою мають і повернути. Щоправда, для цього слід замовити відповідний аналіз. У договорі слід передбачити також умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
- Візьмімо повені останніх років на Закарпатті, Прикарпатті, Буковині або ж отруєння довкілля хімічними речовинами на Львівщині, що сталося три роки тому. Хто тут потерпілий - орендодавець чи орендар?
- Якщо псування землі відбулося не з вини орендаря, а, наприклад, через стихійне лихо - орендар не тільки не несе за це відповідальності, але може вимагати перегляду розмірів орендної плати. Для того, щоб не було непорозумінь із цим, у договорі слід чітко обумовити так звані форс-мажорні обставини.
- Існує типовий договір про оренду земельної ділянки. Чи має право власник вносити до нього зміни й передбачати додаткові умови та пункти?
- Так, якщо вони не суперечать законодавству. Але це має відбуватися за взаємною згодою орендодавця і орендаря.
- Де має бути зареєстрований договір?
- Щоб договір набув юридичної сили, його треба зареєструвати в територіальному управлінні чи відділі Держкомзему. Реєстратор фактично посвідчує правильність договору. А після цього бажано завірити цей договір також у нотаріуса.