Поточний № 44 (1231)

18.11.2018

Шановні читачі! Ми потребуємо вашої підтримки!

Dear readers! We need your support!

Власнику земельного паю про укладання договору оренди


27.11.2014

У 90-х роках, в рамках реалізації земельної реформи, велика кількість членів сільськогосподарських підприємств отримали право на земельну частку (пай), яку в подальшому переоформили в приватну власність і стали власниками значних за площею земельних ділянок.Одиниці з нових власників землі мали бажання та можливість самостійно господарювати на своїй землі. Переважна більшість передала свою землю в оренду фермерам або сільськогосподарським підприємствам.На даний час доля земельних ділянок, які власники офіційно передали в оренду, не зменшилась, а навіть збільшилась. Це спричинено тим, що наразі люди зрозуміли переваги оформлення у письмовій формі  договору оренди і його державної реєстрації відповідно до вимог чинного законодавства, перед передачею землі іншим особам на підставі усної домовленості (прихованої оренди).Але і з укладанням договору оренди землі в письмовій формі та його подальшої державної реєстрації не все так бездоганно і не завжди в даному випадку права орендодавців захищені у повній мірі.Це спричинено тим, що люди, при підписанні договору навіть його не читають, а також, не володіючи в достатній мірі юридичними знаннями, довіряють складання та оформлення договорів оренди потенційним орендарям, які, в свою чергу, прописують у договорі умови, які насамперед вигідні їм. Таке безвідповідальне ставлення до укладання угоди в подальшому спричиняє конфлікт між орендодавцем та орендарем, який дуже рідко можна вирішити на користь власника землі.Для того, щоб уникнути у подальшому конфліктів з орендарем, рекомендуємо власнику землі при укладанні договору оренди керуватися наступними правилами.
Правило перше Ніколи не підписуйте документи, попередньо їх не прочитавши. Ще краще буде, якщо Ви візьмете у орендаря шаблон договору, який належить підписати, і надасте його для аналізу юристу. Попередній юридичний аналіз договору виявить зазначені в ньому умови, які приписані не на користь власника землі. Якщо потенційний орендар не дає Вам шаблон договору для ознайомлення, то це свідчить про те, що вас намагаються в чомусь обдурити і тому не радимо взагалі укладати договір оренди з даною особою. Той, кому нічого приховувати, залюбки дасть Вам можливість зробити юридичний аналіз договору.Якщо Ви не знаєте, де знайти юриста, який допоможе Вам розібратись у договірних відносинах, або Ви вважаєте, що дана послуга є дуже дорогою, то Вам на допомогу прийдуть громадські організації, які нададуть Вам безкоштовні юридичні послуги. Такі організації можна знайти через Інтернет.
Правило другеВи маєте право подавати потенційному орендарю свої  пропозиції щодо змін умов договору, який належить підписати, бо за своєю юридичною природою договір – це угода сторін, а не нав’язування одною стороною своєї волі другій стороні.  До укладання договору сторони повинні прийти до згоди щодо усіх умов договору і тільки після цього викласти на їх папері. Якщо потенційний орендар не хоче вносити запропоновані власником землі зміни до договору, мотивуючи тим, що він є типовим і неможливо в нього вносити зміни, то це є введенням в оману. Якщо немає можливості внести зміни у текст самого договору, то можна їх викласти у Протоколі розбіжностей, який буде невід’ємною частиною договору за умови підписання його обома сторонами, або можна зміни викласти у Додатковій угоді до договору оренди. Слід наголосити, що усі зміни до договору теж підлягають державній реєстрації. Дійсно, існує затверджений Кабінетом міністрів України типовий договір оренди землі, але власників землі, яка є у приватній власності, не зобов’язують його використовувати, а тільки рекомендують. Хоча звичайно є умови договору оренди землі, їх ще називають істотними умовами, які, відповідно до законодавства, обов’язково повинні бути зазначені у договорі оренди землі. Відповідно до Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є:  об’єкт  оренди  (кадастровий  номер,  місце  розташування  та розмір земельної ділянки);  строк дії договору оренди;  орендна плата із зазначенням  її  розміру,  індексації,  форм платежу,   строків,   порядку   її   внесення   і   перегляду   та  відповідальності за її несплату;  умови використання та цільове призначення земельної  ділянки, яка передається в оренду;  умови збереження стану об’єкта оренди;  умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження  (обтяження)  щодо  використання  земельної ділянки;  визначення сторони,  яка несе ризик  випадкового  пошкодження  або знищення об’єкта оренди чи його частини;  відповідальність сторін;  умови  передачі  у  заставу  та  внесення до статутного фонду права  оренди  земельної  ділянки.  Відсутність у договорі оренди землі однієї з цих умов, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Який саме зміст вищевказаних умов буде прописаний у договорі оренди – це вже результат домовленостей між сторонами договору.За згодою  сторін  у договорі оренди землі можуть зазначатися також інші  умови,  зокрема  якісний  стан  земельних   угідь,   порядок виконання зобов’язань сторін,  порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони  і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Слід також пам’ятати, що невід’ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;  кадастровий план земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;  акт визначення   меж   земельної   ділянки   в   натурі   (на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди;  проект  відведення  земельної ділянки у разі його розроблення згідно  із  законом.Якщо вищевказані документи не будуть додані до тексту договору, то неможливо буде здійснити його державну реєстрацію, що потягне за собою те, що він не вступить в дію.
Правило третєОбов’язково зверніть увагу, яким чином викладено пункт договору оренди щодо строку дії договору та моменту, з якого він починає діяти, бо даний пункт є одним з проблемних на практиці.Якщо у договорі зазначено, що строк дії договору 5 років, то відлік п’ятирічного строку почнеться з моменту здійснення державної реєстрації цього договору у реєстраційній службі (слід зазначити, що обов’язок  здійснення державної реєстрації договору лежить на орендарі). Тобто, якщо орендар зміг зареєструвати даний договір тільки через два роки, то відповідно до умов договору, строк його дії закінчиться не через 5 років, а через 7 років з моменту підписання сторонами.  Це призведе до того, що власник землі ще додаткові два роки не зможе отримати назад свою землю, що зазвичай, спричиняє конфлікт між сторонами.Запобігти такій неприємній ситуації можна таким чином: треба викласти пункт договору щодо строку його дії, наприклад, у наступній редакції: «Строк дії договору оренди становить 5 років  та  закінчується 31.12.2019 року» або «Договір діє до 31.12.2019 року». При такому викладі даного пункту дата вчинення реєстрації договору у реєстраційній службі не вплине на подовження строку його дії.Також обов’язково треба звернути увагу на строк, на який земля передається в оренду. Відповідно до Закону України «Про оренду землі», земля може передаватись в оренду на строк від 1 року до 50 років. Якщо власник землі підписав договір оренди, за яким передав землю орендарю у користування на 15 років, а потім передумав і хоче її повернути собі через 5 років, то здійснити це буде неможливо. Так що перед укладанням договору оренди обов’язково треба для себе визначити строк, на який не шкода буде віддати свою землю.Також необхідно прослідкувати, щоб даний пункт договору було прописано при його укладанні, бо трапляються випадки, коли люди підписують договір (можливо, і не читаючи його) у якому не заповнено даний пункт. Потім перед державною реєстрацією орендар самостійно заповнює дану строку договору і ставить термін такий, який йому вигідно (25, а може, й 50 років). Навіть у судовому порядку такий договір неможливо буде в подальшому розірвати. 
Правило четвертеПри укладанні договору оренди землі в обов’язковому порядку необхідно чітко сформулювати пункти договору, які стосуються розміру орендної плати та строків і умов її оплати.Відповідно до ЗУ «Про оренду землі», орендна плата за землю -  це  платіж,  який  орендар  вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і  строки  внесення  орендної  плати  за  землю встановлюються  за  згодою  сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати  за  землю  здійснюється  з урахуванням індексів інфляції,  якщо інше не передбачено договором оренди.  Орендна плата  може  справлятися  у грошовій,  натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.  Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної  плати  оформлюється письмово,  за винятком перерахування коштів через фінансові установи.Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. На практиці виконання умов договору щодо орендної плати є найбільш проблемним питанням з усіх. Для того, щоб цих проблем не виникало, необхідно усі домовленості викладати у тексті договору.Якщо потенційний орендар обіцяє Вам, як власнику землі, окрім оплати орендної плати грошима, ще й орати кожного року Ваш особистий город, то це необхідно зазначити у договорі. У такому випадку буде мати місце комбінована форма оплати за користування землею: у грошовій та відробітковій формах. Також слід у договорі зазначити місцезнаходження земельної ділянки, яку орендар буде орати, її площу і термін, до якого він повинен буде цю послугу Вам надати.Якщо усе вищевказане не буде зазначене у договорі, то готуйтесь до того, що свій город будете орати самі. При найменшій можливості або при погіршенні особистих стосунків з Вами, орендар не буде виконувати цю умову і ні в який спосіб змусити його це зробити буде неможливо. А якщо ця умова буде прописана у договорі, то її невиконання може потягти за собою розірвання договору оренди землі, що орендарю буде не вигідно, особливо якщо він вже вклав у поліпшення цієї землі значні кошти.Якщо сторони домовились про внесення орендної плати у натуральній формі, то обов’язково у договорі треба прописати перелік, кількість та якість продукції, яка буде надана у якості орендної плати, а також порядок визначення її вартості, місце, умови, порядок та строки поставки. Цим не можна нехтувати, якщо не хочете у подальшому вважати себе обділеним або обдуреним.Якщо орендар не хоче детально прописувати усі умови, Ви повинні на цьому наполягти.Також багато нарікань у орендодавців є стосовно строку оплати за користування землею. Зазвичай, у договорах оренди зазначають, що оплата за користування землею повинна бути здійснена до 31 грудня кожного року оренди. На практиці орендарі починають здійснювати оплату вже у вересні-жовтні. Але трапляються випадки, коли орендарі з метою примушування орендодавців до вчинення якихось не вигідних для них дій (наприклад змушують підписати додаткову угоду про подовження строку дії договору на 25 років) штучно затягують виплату орендної плати до 31 грудня, що для орендодавців є не вигідним. При таких обставинах орендарі умови договору не порушують і притягати їх до відповідальності немає підстав, але при цьому орендодавці несуть збитки, бо за отримані у кінці року гроші вони вже не можуть придбати збіжжя у такій кількості, як за два місяці до того, бо за цей строк ціни значно зросли.Для того, щоб уникнути з’ясування стосунків із орендарем з цього приводу, необхідно у договорі зазначати строком оплати орендної плати таку дату, яка була б вигідна обом сторонам (наприклад 30 жовтня).Також слід зазначити, що якщо у договорі розмір орендної плати зазначено як відсоток від її нормативної грошової оцінки землі, то при збільшенні нормативної оцінки орендованої земельної ділянки (перерахунок здійснюється державною кожні 5-7 років) буде зростати і орендна плата за цю землю. Якщо ж у договорі орендна плата зазначена у фіксованому розмірі без прив’язки до нормативної грошової оцінки землі, то із її зростанням, розмір орендної плати не зміниться.Обов’язково слід зазначити у договорі умови перегляду сторонами розміру орендної плати і проведення її виплати з урахуванням індексів інфляції.Якщо хоча б чотири вищевказані правила Ви приймете до уваги, коли будете укладати договір оренди землі, то зможете запобігти виникненню багатьох земельних проблем у майбутньому.

Лариса ВАСИЛЕНКО, юрист-консультант.
Юридичну консультацію з питань, пов’язаних із земельними правовідносинами, ви можете отримати у спеціалістів Громадської організації «Громадська платформа по впровадженню земельної реформи у Дніпропетровській області», тел. (056) 732-41-53.Інформація підготовлена в рамках реалізації проекту «Створення мережі правової підтримки сільського населення в галузі земельних відносин», що фінансується USAID та стала можливою завдяки підтримки американського народу.