Майже 80% власників розпайованих земель в Україні отримують прибуток від оренди своєї землі. Про це свідчать дані соціологічного дослідження, проведеного Держаземагентством у рамках проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру». За даними того ж опитування, понад 68% власників паїв мають намір продовжити здавати землю в оренду навіть після скасування мораторію – тобто після того, як отримають право продавати землю. Водночас понад 35% опитаних визнають: їм бракує інформації про порядок визначення орендної плати за землю. Провести «лікнеп» з цього питання ми попросили директора Департаменту землеустрою Держземагентства Олександра Краснолуцького.
- Що є основою для розрахунку розміру орендної плати?
- Базою для розрахунку як орендної плати, так і розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні й даруванні земельних ділянок, - нормативна грошова оцінка землі. А орендна плата за землі державної і комунальної власності (встановлення граничних розмірів мінімальної і максимальної ставок) регулюється нормами Податкового кодексу. Ними передбачено, що розмір ставки орендної плати за землі державної чи комунальної власності не може бути меншим від розміру земельного податку для земель с/г призначення.
- Як дізнатися про нормативну грошову оцінку своєї ділянки?
- Вона зазначена в кожному сертифікаті на отримання земельної частки (паю). В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки покладено якість земель у відповідній агрокліматичній зоні. Суцільна нормативно грошова оцінка земельних ділянок була проведена у 1995-96 роках та затверджена обласними/районними радами.
Однак, щоб визначити, якою є нормативна грошова оцінка вашої ділянки на сьогодні, її слід проіндексувати. Ця цифра індексується щороку – у зв'язку з індексом інфляції. Тобто, ту грошову оцінку, яка указана в сертифікаті, необхідно перемножити на індекс інфляції, і людина отримає вартість своєї земельної ділянки на сьогоднішній день.
- Які ще цифри слід знати при обрахунку розміру орендної плати?
- Орендну ставку. Орендна плата за паї не має бути меншою ніж 3% від нормативної грошової оцінки землі, - так записано в Указі Президента.
- Отже, власник має на руках всі необхідні цифри і може самостійно обрахувати розмір орендної плати, на який може розраховувати?
- Так. Наприклад, у вашому сертифікаті зазначена нормативна грошова оцінка паю 3380 гривень. Щоб дізнатися нинішню нормативну оцінку паю, вам необхідно цю суму помножити на індекс інфляції – на сьогодні це 3,2. Отримуємо 10 816 гривень. Далі визначаємо 3% від цієї суми – 324 гривні 48 копійок. Це – мінімальний річний розмір орендної плати за один пай, на який ви б мали розраховувати, якщо нормативна грошова оцінка 1 паю, записана у вашому сертифікаті, становить 3380 грн. Тож, здаючи свою землю в оренду, цю суму ви маєте використовувати як орієнтир, адже остаточна цифра, яку ви зафіксуєте в договорі, залежить від вашої домовленості з орендарем.
Приклад розрахунку розміру орендної плати
Нормативна грошова оцінка паю в сертифікаті: 3380,00 грн.
Індекс інфляції: 3,2%
Нормативна грошова оцінка паю на сьогодні:
3380,00 х 3,2 = 10 816,00 грн.
Орієнтовна мінімальна річна орендна плата за пай:10 816,00 х 3 % = 324,48 грн.
- А як дізнатися про розмір орендної плати за землі державної чи комунальної власності?
- Треба звернутися до районного відділу земельних ресурсів, взяти витяг з техдокументації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, де буде зазначена її нормативна вартість, і після цього рада чи адміністрація приймає рішення, який розмір ставки встановити – чи 3, чи 5 відсотків від нормативної грошової оцінки.
- Ще одне питання – в якій формі отримувати орендну плату?
- Це також важливе питання, яке сторони мають відобразити в договорі. До речі, типовий договір оренди, затверджений урядовою постановою, це передбачає, оскільки відносить форму оплати, разом із розміром та строками внесення, до так званих істотних умов, встановлюючи розмір орендної плати, можуть визначити і форму сплати. Вона може бути відробіткова, натуральна, грошова або ж поєднувати ці форми. Варто пам’ятати: якщо в договорі буде відробіткова форма, її вартість повинна дорівнювати тій грошовій сумі, яка зазначена в договорі оренди – тому що від цієї суми визначається податок, який необхідно утримати орендарю.
- Щоб договір оренди став документом, його слід зареєструвати. Як це зробити?
- Кожен договір оренди має бути офіційно зареєстрованим, оскільки він набуває чинності саме з моменту реєстрації. Сьогодні реєстрацію договорів оренди здійснюють територіальні органи Держземагентства. Але з наступного року порядок зміниться. З 1 січня 2012 року територіальні органи Держземагенства цю функцію здійснювати не будуть. Відповідно до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з 1 січня 2012 року це буде функцією Державної служби реєстрації при Міністерстві юстиції.
- Є інформація, що Держземагенство має намір підвищити нормативну грошову оцінку земель приблизно удвічі. Це вплине на розмір орендної плати?
- Справді, зараз Держземагентство розробляє нову методику обчислення нормативної грошової оцінки. Думаю, що найближчого року вона буде затверджена, а разом з тим і нові підходи, які наблизять нормативну грошову оцінку до ринкової вартості земельної ділянки. Ми розраховуємо, що відтак зросте й мінімальний розмір орендної плати. У такому разі, я думаю, власники земельних ділянок більше будуть налаштовані не продавати власні ділянки, а продовжувати здавати їх в оренду.