Поточний № 42 (1379)

28.10.2021

Шановні читачі! Ми потребуємо вашої підтримки!

Dear readers! We need your support!

Які договори укладати щодо «підмораторних» земель до і після скасування мораторію?


18.08.2011

Розпоряджаючись своїми земельними ділянками, їх власники мають право укладати різноманітні угоди – залежно від того, яким чином вони хочуть передати право використовувати свою землю іншим особам. Загалом таких видів договорів – сім, однак дія мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, тимчасово унеможливлюючи застосування частини з них власниками паїв, «розподіляє» їх на дві групи. Перша – договори, які можна укладати щодо «підмораторних» земель зараз: оренди, емфітевзису та міни. Друга – договори, які можна буде укладати після скасування мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, із введенням у дію ринку земель: договір власне щодо купівлі-продажу, а також договори дарування, ренти, довічного утримання. Докладніше про ці види угод розповіла юрист  Алла Кальниченко.

Договір оренди
Оренда земельної ділянки – це строкове платне користування чужою земельною ділянкою. На сьогодні такі договори є найбільш поширеними. За таким договором власник «підмораторної» земельної ділянки передає її в користування іншій особі на певний термін і за плату, яка має бути не меншою за 3% від нормативної грошової оцінки цієї ділянки. Основну масу договорів оренди сторони укладають на незначний термін – від одного до п’яти років, не враховуючи, що це веде до додаткових витрат: реєстрація нового договору оренди або його пролонгація лягає додатковим фінансовим тягарем на плечі орендарів.
Договір емфітевзису
Емфітевзис - це речове право на чуже майно, яке полягає в платному чи безоплатному володінні та користуванні чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї. Це право може бути строковим або безстроковим; може відчужуватися та успадковуватися.
Право землевласника, який уклав договір емфітевзису, обмежене тільки тим, що на період дії такого договору сам він не може користуватися своєю земельною ділянкою. Однак продати її або ж відчужити іншим шляхом (подарувати, обміняти тощо) землевласник може без перешкод – це не стосується лише «підмораторних» земельних ділянок до скасування мораторію.
З іншого боку, користувач (емфітевт) має право у будь-який незаборонений законом спосіб відчужити своє право користування або передати це право в заставу, якщо інше не встановлено законом. При цьому він має дотримати умови переважного права землевласника на викуп такого права, що встановлено частиною другою статті 411 Цивільного кодексу. Крім того, відповідно до частини п’ятої цієї ж статті, якщо землекористувач продає своє право користування земельною ділянкою іншій особі, то власник ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. Тобто, укладаючи договір користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), власник може передбачити сплату певних відсотків від продажу користувачем (емфітевтом) права користування.
Договір купівлі-продажу
Власник земельної ділянки на свій розсуд приймає рішення та продає належну йому земельну ділянку громадянину, юридичній особі (фермерському господарству), територіальній громаді або державі та за ціною, визначеною у договорі. Для укладання такого договору сторонам необхідно звернутися до нотаріуса за місцем знаходження земельної ділянки або ж за місцем реєстрації однієї зі сторін. Продаж земельної ділянки може здійснюватися з розстроченням платежу, у цьому випадку права нового власника будуть обмежені, а саме до повної виплати суми за договором він не може таку земельну ділянку продати, подарувати або іншим чином відчужити. Що стосується «підмораторних» земель, всі ці дії можуть мати місце лише після відміни мораторію.
Договір дарування
За цим договором власник земельної ділянки може подарувати її будь-якій особі на власний розсуд. Така угода є односторонньою і не потребує ні присутності, ні згоди особи, якій дарується земельна ділянка під час укладання договору дарування, і навіть ця особа може і не знати про такий договір та про дарунок до того часу, поки не постане необхідність у прийнятті дарунку та переоформлення права власності на себе. «Підмораторні» земельні ділянки після відміни мораторію можна буде дарувати лише особам, які знаходяться в родинних відносинах з дарувальником.
Договір ренти
За цим договором землевласник передає свою земельну ділянку у власність громадянину або юридичній особі, а взамін на весь період дії договору отримує рентну плату. Такий договір може мати певний строк дії або бути безстроковим, у тому числі пожиттєвим. Рентна плата може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт чи надання послуг – сторони договору самі визначають як розмір такої плати, так і її форму.
Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає земельну ділянку у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, - положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти. За будь-якого варіанту обов’язково має виплачуватися рентна плата у формах, які передбачені в договорі.
Такий договір є найбільш привабливим, на мій погляд, з точки зору набуття у власність земельних ділянок сільгосппризначення в першу чергу для фермерів, оскільки порядок використання землі майже не змінюється. Він як при оренді сплачує певну плату (рентну) певний період, однак, на відміну від оренди, у випадку укладання договору ренти фермер стає власником землі відразу. Для селян – власників пайових земель такий договір також вигідний, оскільки вони гарантовано можуть отримувати рентну плату як у натуральній формі (зерно, сіно тощо), так і у відробітковій (рентоплатник може взяти договором на себе обов’язок в рахунок плати виорювати щорічно город, молотити зерно одержувача ренти та ін.), а, крім того, якщо договором буде передбачено, можуть ще додатково отримати певну суму коштів як за продаж своєї земельної ділянки.
Договір довічного утримання (догляду)
За цим договором одна сторона (власник земельної ділянки або відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність земельну ділянку, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати цю особу утриманням та (або) доглядом довічно. Тобто особа, яка за цим договором стала власником земельної ділянки, бере на себе обов’язок за свій рахунок утримувати та (або) доглядати до смерті колишнього власника землі.
Матеріальне забезпечення (гроші, продукти, ліки тощо), яке щомісячно має надаватися відчужувачу, має бути оцінене і зафіксоване у певній сумі.
Якщо особа, яка взяла на себе обов’язок утримувати до смерті колишнього власника земельної ділянки (відчужувача), не виконує умови договору або виконує неналежним чином, такий договір – на вимогу відчужувача рішенням суду – розривається і земельна ділянка повертається у власність такої особи.
На період дії цього договору (до смерті відчужувача) земельна ділянка не може бути продана, подарована або іншим чином відчужена її новим власником.
Договір міни
За цим договором кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку.
Право власності на обмінювані земельні ділянки переходить до сторін одночасно: фактично сторони відразу, підписуючи такий договір, обмінюються у нотаріуса державними актами, оскільки отримують на руки один примірник договору міни з долученим до нього державним актом іншої сторони з відміткою нотаріуса про перехід права власності на земельну ділянку. Якщо при обміні вартість однієї земельної ділянки буде більшою за вартість іншої, договором може бути встановлена доплата.
Це – єдиний договір, який передбачає зміну власника «підмораторної» земельної ділянки, який може законно укладатися під час дії мораторію відповідно до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу.