1 січня 2013 року набув чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Він передбачає запровадження в Україні земельно-реєстраційної реформи. Та чи запрацювала вона на повну міру? Про це – інтерв’ю з головним юридичним радником Проекту USAID «АгроІнвест» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

- Наскільки результативною виявилася земельно-реєстраційна реформа?
- Загалом ця реформа мала всі підстави розраховувати на позитивні результати. Невідкладного вдосконалення потребувала система реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість. Адже до запровадження законодавчих змін власники земельних ділянок та розташованих на них будинків для реєстрації прав власності на них «розривалися» між різними установами – вистоювали в кожній із них у черзі, кожній платили окрему плату, прилаштовувалися до їхніх вимог та особливостей роботи. На практиці навіть траплялися випадки, наприклад, після проведення реєстрації однієї і тієї самої садиби земельна ділянка мала одну адресу, а розташований на ній будинок – зовсім іншу.
Рік тому, коли закон набув чинності, в країні нарешті була запроваджена єдина система державної реєстрації прав на нерухомість, за якої права на земельні ділянку і будівлі (споруди) реєструються в одному органі і за єдиними правилами. Більше того – для цього можна подавати не дві, а одну заяву про реєстрацію прав на них.
Це справді дуже велике досягнення. Зрештою, на політичній карті Європи зникла остання країна, де діяла роз’єднана система реєстрації прав на нерухомість. У цьому теж позитивний момент.

- З якими труднощами під час реалізації земельно-реєстраційної реформи стикнулися її виконавці?
- Для реалізації будь-якої, навіть найкращої, ідеї потрібен чіткий механізм. На жаль, при запровадженні земельно-реєстраційної реформи на рівні законодавства мали місце певні неточності, суперечності, які ускладнили її здійснення. Так, у перші дні і місяці 2013 року в щойно відкритих реєстраційних офісах Державної реєстраційної служби України виникли величезні черги бажаючих зареєструвати права на нерухомість за новими правилами. Ті довжелезні черги викликали численні нарікання з боку людей. Органи влади вимушені були терміново вирішувати організаційні проблеми, які мали б заздалегідь передбачити.
Ще одним законом, який також введений у дію 1 січня 2013 року, усі землі, які належать державі і територіальним громадам, були проголошені розмежованими. І власники – держава в особі відповідних органів державної влади та територіальні громади в особі рад - набули право здійснювати розпорядження розмежованими землями. Перші з них отримали право розпоряджатися землями лише державної власності, а сільські, селищні ті міські ради - право розпоряджатися не всіма землями в межах населених пунктів, як це було досі, а винятково тими землями, що перейшли у комунальну власність. Щоправда, розмежування існувало на папері, а не на місцевості, тому відомості про них не були внесені до Державного земельного кадастру. Тож до 16 червня 2013 року, відколи набув чинності закон «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», жодна земельна ділянка державної власності, жодна земельна ділянка комунальної власності не могли бути передані комусь у власність чи в користування.
Звісно, проблема згодом була знята, але ми витратили на це півроку.

- Фахівці визнають досягнення нашої земельно-реєстраційної реформи, але зазначають, що вона залишається непрозорою.
- На жаль, недоліків у законодавстві було чимало. Хоча їх почали потроху усувати, на тлі європейського досвіду здійснення земельно-реєстраційної реформи наш виглядає не кращим чином.
Виявляється, що доступ до інформації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в Україні досить обмежений. Після набуття чинності законом його мали лише зацікавлені особи – власники та органи влади, які здійснюють відповідні повноваження. Таким чином, реєстр не міг повною мірою виконувати позитивну соціально-економічну функцію.
Наприклад, громадянин хоче отримати земельну ділянку у власність, він бачив її на власні очі і знає, що вона не використовується. Але чи може він отримати достовірну інформацію про неї? Наше законодавство на такі питання дає негативну відповідь, оскільки доступ до інформації, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, заблокований законодавством про захист персональних даних.
У багатьох країнах, зокрема, в Німеччині, Франції та інших, будь-яка зацікавлена особа може звернутися до органу реєстрації з проханням надати інформацію, чия земельна ділянка розташована на розі певних вулиць, хто є її власником. І така інформація може бути їй надана. Інша справа, що законодавство цих країн не надасть загальної інформації – скільки загалом землі має власник згаданої ділянки.

- Яке значення для економіки має така «земельна» прозорість?
- Я хочу згадати відомого перуанського економіста Ернандо де Сото. Він написав книгу, яка має промовисту назву – «Чому капіталізм процвітає в одних країнах і не процвітає в інших?». До речі, книга видана і в перекладі українською мовою. Науковець доводить, що капіталізм процвітає в тих країнах, де нерухомість формалізована, відомості про об’єкти майна внесені до відповідних реєстрів і ці реєстри чітко фіксують і гарантують набуті права на нерухомість. Доступ до цих відомостей є максимальним.
Він також наголошує, що капіталізм, або іншими словами ринкова економіка, процвітає там, де законодавство про реєстрацію прав на нерухоме майно досягло вершин, а там, де є істотні обмеження (для прикладу він наводить латиноамериканські та африканські країни), де є недоліки в законодавстві про реєстрацію прав на нерухомість, економіка залишається нерозвиненою.
Не знаю, чи всі погоджуються з цією точкою зору, але як юрист я переконаний – якби ми вдосконалили наше законодавство про реєстрацію речових прав на земельне і неземельне майно таким чином, щоб інформація про зареєстровані права була максимально відкритою і могла використовуватися в багатьох сферах суспільного життя, очевидно, ми зняли б низку проблем в економічному розвитку країни.

- 12 лютого набула чинності постанова Кабінету Міністрів «Про затвердження поряду державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Які питання вона вирішує?
- Ця постанова ухвалена ще 17 жовтня 2013 року. Вона містить ряд нових положень, які спрощують життя тих, хто має намір зареєструвати у Державному реєстрі прав певне право на земельні ділянку чи будівлю (споруду).
По-перше, громадянам і юридичним особам надана можливість подачі документів для державної реєстрації прав не лише безпосередньо державному реєстратору, прийшовши до реєстраційної установи, а й поштою або кур’єрською службою, що звільняє їх від стояння у чергах.
По-друге, власники і користувачі земельних ділянок можуть отримати в Укрдержреєстрі дублікат втраченого, зіпсованого чи пошкодженого державного акта на землю безпосередньо за рішенням державного реєстратора, тоді як до цього громадянам і юридичним особам дублікати таких документів видавались лише на підставі рішення суду.
По-третє, спрощений порядок реєстрації права власності на новозбудовані будинки із залученням коштів фізичних та юридичних осіб: раніше власники квартир мали подавати документацію на всю будівлю, тепер будуть подавати документацію лише на квартири, а документацію на всю будівлю подаватиме забудовник.
Ну а ще одному нововведенню будуть дуже раді селяни-власники ділянок (паїв) та сільськогосподарські підприємства, які їх орендують. Адже зазначеною постановою дозволена реєстрація права оренди земельних ділянок, відомості про які не занесені до Державного земельного кадастру та які не мають кадастрових номерів, без внесення відомостей до кадастру. Це означає, що понад мільйон селян-орендодавців земельних ділянок, відомості про які не внесені до кадастру, зможуть і далі передавати свої ділянки в оренду, не несучи витрат на присвоєння своїм ділянкам кадастрових номерів. Тепер право оренди земельних ділянок, які не мають кадастрових номерів, реєструватиметься в окремому розділі Державного реєстру прав. Це істотно спрощує реєстрацію оренди та укладення і поновлення договорів оренди землі.

- Як земельно-реєстраційна реформа позначилася на поліпшенні інвестиційного клімату в сільській місцевості?
- У цілому земельно-реєстраційна реформа поліпшила земельний інвестиційний клімат, однак слід нагадати, що землі в Україні за правовим режимом поділяються на дев’ять категорій. І реєстраційне реформування по-різному позначається на них. Якщо ми говоримо про землі промисловості, транспорту, то тут поліпшення очевидне. Запровадження Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно більше гарантує права власників будівель і земельних ділянок, набутих для ведення промислової діяльності чи якоїсь іншої, але за винятком підприємницької діяльності в сільській місцевості.
На жаль, у сільській місцевості позитивний потенціал цього закону поки що не проявився. І це через мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який діятиме щонайменше до 1 січня 2016 року. Звісно, якщо до цього часу не буде ухвалений закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». А це означає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення, в першу чергу, земельні паї, які селяни отримали під час земельної реформи, взагалі землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва заборонено використовувати у цивільному обігу. Отже, і їх використання як засобу притягнення капіталу залишається обмеженим.
На жаль, тут великих змін найближчим часом не очікуємо. Хіба що після скасування мораторію на відчуження сільськогосподарських земель.

- Що треба зробити для вирішення проблем, які гальмують здійснення земельно-реєстраційної реформи?
- Багато кроків щодо її прискорення ще потрібно зробити. Чимало експертів висловлюють свої ґрунтовні пропозиції. Частина з них уже набула форми законопроектів, вони мають розглядатися Верховною Радою.
У цілому пропозиції зводяться до такого. Насамперед, необхідно прискорити включення відомостей про існуючі об’єкти нерухомості до Державного реєстру прав на нерухоме майно, а відомостей про землю – до Державного земельного кадастру. Фактично потенціал законодавства про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і про державний земельний кадастр виявляється лише на тих землях і на тих об’єктах нерухомого майна, відомості про які внесені до Державного земельного кадастру і до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Один із шляхів досягнення цієї мети – це якомога скоріше перетворення всіх існуючих несформованих земельних ділянок у сформовані – такі, що відображені у Державному земельному кадастрі та мають кадастрові номери.
Для здійснення всієї цієї роботи потрібен не лише час, а й удосконалення правового механізму внесення відомостей про землю та іншу нерухомість. Нарешті, необхідно також поліпшувати механізм використання відомостей про земельні ділянки та інше нерухоме майно, які внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Адже у демократичному суспільстві всі публічні бази даних про нерухомість мають бути максимально прозорими і доступними для користувачів, якими є ми всі, все наше суспільство в цілому.
Як показує практика, це непросте завдання. Тому робота над формуванням земельно-реєстраційної системи в Україні має бути продовжена. Нам потрібні подальші законодавчі кроки, організаційна та інформаційна підтримка, які зроблять її більш успішною.

Михайло ВЕРНИГОРА, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань.