Особливості державної реєстрації розірвання договору оренди земельної ділянки, який було укладено до 1 січня 2013 року

Сьогодні виникла ситуація, коли не є зрозумілим, що робити з договорами оренди землі, укладеними до 01.01.2013 року, в разі внесення змін в них або в разі припинення їх дії. Чи треба звертатися до Управління земельних ресурсів, де цей договір було зареєстровано при його укладанні? Адже це управління вже не існує, замість нього створено Держземагентство, яке не має повноважень щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок. Тоді яким чином здійснити державну реєстрацію змін до договору оренди або його розірвання? Спробуємо розібратися у цій ситуації.

У НАВЕДЕНОМУ ВИПАДКУ ситуацію ускладнимо тим, що в порядку спадкування відбулася зміна власника земельної ділянки. Спадкоємець вже зареєстрував за собою право власності на успадковану земельну ділянку у 2012 році, але зміни до договору оренди щодо заміни орендодавця внесено не було.
Яким чином за таких обставин можливо здійснити державну реєстрацію розірвання договору оренди, якщо обидві сторони погодились його розірвати?
Відповідно до ч.1, 4 ст.148-1 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди. За згодою сторін договору оренди, до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.
З огляду на вищезазначене, внесення змін у договір оренди при переході права власності на земельну ділянку до іншої особи не є обов’язковим, а вчиняється виключно за бажанням сторін. Тобто, навіть у тому разі, якщо сторони договору не дійшли згоди щодо укладання додаткової угоди про зміну сторони у договорі (орендодавця), новий власник землі (спадкоємець) має такі ж права і обов’язки за цим договором, які мав спадкодавець, що помер.
Нагадуємо, що оренда земельної ділянки – це право користування цією земельною ділянкою, яка належить іншій особі. До 01.01.2013 року державній реєстрації підлягали укладені договори оренди і проводилась ця реєстрація управліннями земельних ресурсів за місцем розташування земельної ділянки.
З 01.01.2013 року державній реєстрації підлягає тільки право оренди, підтверджене укладеним договором оренди, і проводиться ця реєстрація органом державної реєстрації прав, яким є Державна реєстраційна служба України в особі своїх територіальних управлінь.
Що стосується державної реєстрації змін до договору оренди або його розірвання, то її треба буде проводити у три етапи.
1 етап: новий власник реєструє своє право власності у новому Реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
2 етап: вчиняються дії щодо внесення інформації про діючий договір оренди до нового Реєстру.
3 етап: вчиняються дії щодо реєстрації у новому Реєстрі зупинення права на оренду за розірваним договором оренди.
Далі наводимо підстави та процедури вчинення вищевказаних трьох етапів.
Відповідно п.1, 4 ст.182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Відповідно до ч.1, 3 ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є обов’язковою. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно п.1 ст.4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, а саме: право власності на нерухоме майно, право оренди земельної ділянки та інші речові права.
У п.6 ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що будь-які правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, коли реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
У п.2 ст. 4, 15 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що право оренди нерухомого майна є похідним речовим правом на нього і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відтак можна зробити висновок, що новий власник земельної ділянки, у тому разі коли його право на землю було зареєстровано до 01.01.2013 року, повинен спочатку вчинити дії для внесення інформації про його право власності на дану земельну ділянку до Реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який почав діяти з 01.01.2013 року.
Для цього він повинен подати до державного реєстратора Держреєстру за місцем знаходження земельної ділянки наступні документи:
заяву про державну реєстрацію встановленої форми,
документ, що посвідчує його особу,
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (120 грн.),
документ про сплату державного мита (119 грн., у даному випадку мито не сплачується),
державний акт на право власності на земельну ділянку,
копії усіх документів, що надаються, засвідчені у встановленому порядку.
Якщо документи подаються представником, то ще надається документ, що підтверджує його повноваження.
Витяг з Державного земельного кадастру надається виключно в тому випадку, коли у Державному акті на право власності на земельну ділянку відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки (п.33 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений Постановою КМУ №703 від 22.06.2011 р.).
На підтвердження проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку у новоствореному реєстрі, новий власник отримає через 14 днів Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Для виконання другого етапу, разом із вищевказаними документами новий власник земельної ділянки подає оригінал та копію договору оренди земельної ділянки, на підставі якого державний реєстратор вносить дані про інше речове право на цю земельну ділянку до Державного реєстру прав на нерухоме майно, попередньо звіривши їх з даними Реєстру, який вже не є діючим.
Після проходження цих процедур можна вчиняти дії щодо державної реєстрації внесення змін у договір оренди або його розірвання (третій етап).
Відповідно до п.25 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, документи щодо реєстрації змін у договір оренди мають право подати наступні особи: власник, інший правонабувач, сторона правочину, відповідно до якого виникло право власності та інше речове право. Пакет відповідних документів також має право подати представник при наявності документа, що підтверджує його повноваження.
Державному реєстратору за місцем знаходження земельної ділянки необхідно подати документи (оригінали та засвідчені копії), що підтверджують виникнення, перехід та припинення інших речових прав на нерухоме майно.
У цьому випадку необхідно подати договір оренди земельної ділянки, додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди та додаткову угоду про розірвання договору оренди.
Якщо сторони не дійшли згоди щодо укладання додаткової угоди про заміну сторони у договорі, не уклали її і, відповідно, не подали державному реєстратору, останній може прийняти рішення про зупинення розгляду заяви про реєстрацію розірвання договори оренди і надати заявнику п’ять днів для надання цього документу.
Якщо реєстратор прийде до висновку про можливість вчинення реєстрації зупинення права оренди без надання додаткової угоди про заміну сторони у договорі, то не буде зупиняти розгляд заяви і здійснить реєстрацію на підставі наданих документів
За внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у цьому випадку необхідно буде сплатити 51 грн.
Оплата держмита у розмірі 51 грн. передбачена тільки за державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Оплата держмита за її зупинення чи внесення змін до Державного реєстру прав, законодавством не передбачена.
У тому разі, якщо не здійснити реєстрацію зупинення права оренди за договором, який розірвано, то власник земельної ділянки при укладанні нового договору оренди із іншим орендатором не зможе здійснити державну реєстрацію права оренди за цим договором, бо у Державному реєстрі прав буде міститися інформація, що ця ділянка вже знаходиться в оренді.

Юридичну консультацію з питань, пов’язаних із земельними правовідносинами, ви можете отримати у спеціалістів Громадської організації «Громадська платформа по впровадженню земельної реформи у Дніпропетровській області» за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комсомольська 52, оф.450, тел.(056) 732-41-53.

Інформація підготовлена юристом-консультантом ЛАРИСОЮ ВАСИЛЕНКО
в рамках реалізації проекту «Первинні і вторинні юридичні послуги сільському населенню та власникам особистих селянських і фермерських господарств у сфері прав власності на землю у Дніпропетровській області», що фінансується USAID та стала можливою завдяки підтримки американського народу.