Шановні читачі! Ми потребуємо вашої підтримки!
Dear readers! We need your support!
Щоліта перед українськими селянами постає та сама проблема - надто низькі закупівельні ціни на молоко, що автоматично робить зайняття ним низькорентабельним. Через це сільська молодь не надто...
Попри складну систему реєстрації фермерських господарств, в Україні їх вже працює понад 42 тисячі. І це число постійно зростає. Отже, зростає число тих, хто готовий здолати непростий бюрократичний...
Уже цьогорічна посівна має відбутися відповідно до проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачає заходи з охорони земель. Саме таку...
Так буває в житті, що не завжди створене людськими руками повністю використовується. Подібне трапилося і з найбільшим українським каналом Дніпро-Донбас, точніше, з його прокладеною першою чергою протяжністю...
Розробники закону «Про ринок земель» спричинили дискусію, заявивши, що власниками земель сільгосппризначення мають бути тільки фізичні особи – громадяни України або ж держава – в особі Державного...
Помилки, допущені при землевпорядних роботах, можуть не тільки стати причиною земельних cуперечок, а й звести нанівець гарантування прав власності на землю. Зрозуміло, що напередодні скасування...
Недавнє звернення до редакції «СН» змусило ще раз задуматися над тим, що відбувається в Україні. Офіційно «непрацюючий» Олексій Вілько з Петриківського району акцентує увагу, що українські...
На сьогоднішній день в Дніпропетровській області житлову субсидію отримують 125 тисяч сімей. Субсидії на тверде паливо і скраплений газ оформили 800 родин. Ці цифри традиційно мають зменшитися із закінченням...
Як підрахували фахівці, при ефективному землекористуванні наші знамениті чорноземи здатні прогодувати 300-320 млн. осіб. Проте з кожним роком цей потенціал стає все менш вражаючим. Українські...
Про нечуваний досі «газований» тиск з боку Царичанського управління експлуатації газового господарства отримувачів субсидії «Сільські новини» повідомляли у лютому в статті «А ми вас завтра заморозимо!»....
Доки в Кабміні готуються законодавчо вмотивувати процес детінізації заробітних плат, на місцях вже почали втілювати урядову ініціативу. Аби впливати на ситуацію, що склалася на ринку праці,...
ТАРИФИ на електроенергію, що відпускається населенню і населеним пунктам (коп. з ПДВ за 1 кВт∙год.)Затверджено Постановою НКРЕ України від 10.03.1999 № 309Із змінами і доповненнями,...
Все'дно… розікралиЯтрить роками. Ба - десятиліттями вже. Не дається в руки тема - все ніяк до неї не підступлюсь. Що залишимо нащадкам, який по собі слід?Урочисто й весело відзначили партійно-здеклароване...
Бажаючі отримати на руки документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, вже третій місяць стикаються з проблемою – державні акти просто не видають. Серед людей найбільш популярні...
Уже вдруге обіцяний дніпропетровцям міністр освіти та науки України Дмитро Табачник скасував свій візит до обласного центру. А тому й не зміг оцінити старання представників проукраїнських політичних...
З 15 січня по 15 грудня 2011 року в Україні проходить державний технічний огляд транспортних засобів непарного року випуску. Механізм проходження ТО для автовласників залишився практично незмінним....
- На моє переконання, головним гаслом для власників паїв у новій ситуації має бути: «Не поспішати!» - не поспішати продавати свої ділянки. Слід розуміти, що обміняти землю на гроші можна лише один раз. Тому треба ретельно проаналізувати ситуацію на ринку і визначити для себе, що краще - отримувати постійний прибуток від здачі землі в оренду, а згодом передати її у спадок своїм нащадкам, чи продати - раз і назавжди.
Варто зрозуміти принципи ціноутворення, спробувати проаналізувати динаміку росту чи зниження цін на землю тощо. Нагадаю, за останні три роки спостерігається збільшення орендної плати. І кожен рік зростає частка оплати у грошовій формі. Ця тенденція зберігатиметься й надалі. Окрім того, вільний ринок земель має запустити механізм «земельної іпотеки» - надання фінансовими установами кредитів під заставу сільгоспземель. Отриманий фінансовий ресурс дозволить сільгоспвиробниками підвищити ефективність виробництва; сільським господарством стане вигідніше займатися. Як наслідок - зростатиме конкуренція за землі високої якості. Отже, зростатиме і орендна плата як спосіб заохотити селянина здати землю в користування щедрішому орендарю.
- Чи варто очікувати різкого подорожчання землі?
- Не тільки в Україні, а й загалом у світі, земля поступово дорожчатиме - як об’єкт, що не підлягає амортизації та має обмежений ресурс. Проте сподіватися на різкий стрибок цін за землю в нашій країні не доводиться. Так, має зрости нормативна грошова оцінка. Але зі скасуванням мораторію має з’явитися велика кількість пропозицій. Тож ринкова вартість не буде захмарною.
Найвірогідніше, ціна на землю після запровадження ринку сільгоспземель коливатиметься рік-півтора, а потім стабілізується. І вже саме на ту, стабілізовану, ціну варто орієнтуватися власникам. Саме тоді буде зрозуміло - за скільки ділянку можна здати в оренду, за скільки продати. До речі, результати соціологічного дослідження, проведеного у 2010 р. на замовлення Держкомзему в рамках Проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру» Центром соціальних експертиз Інституту соціології НАН України, доводять - більшість землевласників і землекористувачів вибудовують плани, виходячи з того, щоб здавати свої земельні ділянки в оренду і отримувати постійний дохід, а не продавати.
Хоча є і частина українців, що з нетерпінням чекають можливості продати свою землю. Передовсім, це літні люди, які вже не в змозі її обробляти, а діти живуть у місті й не мають наміру працювати на землі. Є й такі, кому терміново потрібні кошти - скажімо, на лікування. Саме вони готові негайно продавати. У такому випадку важливо не прогадати з ціною.
Існує ще один аспект, який може вплинути на вартість земель. Він полягає у створенні в цілому умов доступу іноземних та додаткових вітчизняних інвестицій в аграрний сектор. Маючи в Україні досить якісні земельні ресурси та сприятливі кліматичні умови, за рахунок інтенсифікації сільськогосподарського виробництва, економіка країни могла би значно зрости, особливо за часів існуючої світової продовольчої кризи.
- А чи можлива ситуація, коли будуть бажаючі продати землю, а покупців не знайдеться?
- На будь-якому ринку є товар, на який є попит, а є такий, на який попиту нема. Навіть зараз частина з тих земель, на які досі не оформлено право власності, «нічийними» лишаються тому, що не є привабливими для користування. Очевидно, й надалі вони не користуватимуться значним попитом. Привабливими землями і нині користуються, і далі попит на них збережеться. Пошук потенційного покупця та ефективного господаря на ту чи іншу ділянку міг би взяти на себе Земельний фонд, який може бути створений відповідно до закону про ринок земель.
Скасування мораторію дозволить людям вільно розпоряджатися землею. Але це не тільки нова можливість, але й нова відповідальність - відповідальність за рішення, яке громадяни мають приймати самі. Адже відомо: до заборони на продаж земель сільгосппризначення були випадки, коли люди свої паї віддавали буквально за копійки, а потім дуже шкодували, але повернути їх не змогли. Продати свою землю можна тільки один раз, і без нагальної потреби цього робити не слід.
Матеріал підготовлено в рамках інформаційної кампанії
проекту Світового банку “Видача державних актів
на право власності на землю в сільській місцевості
та розвиток системи кадастру”.
Ви здаєте землю в оренду і хочете змінити строки дії договору або розмір орендної плати. Вам вдалося досягти домовленості щодо цього з орендарем. Як правильно оформити та...
- Отже, що таке «емфітевзис»?
- Термін „емфітевзис” прийшов з римського права – це довгострокове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна продати, успадкувати. При цьому право власності юридично залишається у власника землі, а термін договору не обмежений – тобто його можна укласти хоч на століття.
- Чим відрізняється оренда від емфітевзису?
- Найперше – строком дії угоди. Для оренди це – не більше 50 років, для емфітевзису строк не обмежений. Тобто можна укласти договір як на 25, так і на 100, 500 років, або й на безстроковий термін. Окрім того, користувач, що уклав договір емфітевзису, може продати своє право іншій людині, заповідати, передавати в заставу, вносити до статутного фонду якогось господарського товариства.
- Щодо земель якого цільового призначення може бути укладено договір емфітевзису?
- Оскільки емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, то, за визначенням, мова йде про землі сільгосппризначення. Право емфітевзиса не дозволяє використовувати ділянку не за цільовим призначенням. Відтак, будівництво на ній неможливе.
- Для кого актуальний емфітевзис?
- Передусім – для тих власників земель сільгосппризначення, яким терміново необхідні гроші – наприклад, людина опинилася в критичній ситуації, їй потрібно лікуватися, і єдиним її активом є земля, яку в умовах дії мораторію продати не можна. За договором оренди вона буде отримувати кошти частинами, а за договором емфітевзису – одразу значну суму.
Договір емфітевзису варто укладати тільки тим, хто в майбутньому не збирається обробляти чи в інший спосіб розпоряджатися своєю землею, – усі ці права перейдуть до емфітевта – тобто до того, хто уклав договір із власником ділянки. Зокрема, це літні люди, які не можуть працювати на своїй землі, а також ті, хто їде за кордон, залишаючись громадянином України, чи періодично буває в країні.
- На які кошти може сподіватися власник ділянки, віддаючи свою землю в користування за договором емфітевзису?
- Законодавчо закріплених правил, яким мусить бути розмір плати за договором емфітевзису, немає. Сума визначається за згодою сторін при підписанні договору. Як не прогадати в цій ситуації? Найкраще розраховувати суму, відштовхуючись від розміру ставки орендної плати цієї або аналогічної ділянки за такий же період.
Основою для розрахунку вартості у випадку оренди є нормативно-грошова оцінка ділянки; є також Указ президента, який визначає, що ставка за оренду паїв має бути не менше 3% від нормативно-грошої оцінки, а за оренду земель державної та комунальної власності – не менше розміру земельного податку, але не більше 12%.
Тож якщо ви порахуєте і вирішете, що від самостійного використання ділянки ви отримаєте більше коштів, ніж можете отримати за договором емфітевзису, тоді вам вигідніше самостійно обробляти цю ділянку.
- Як виглядає договір емфітевзису? Які пункти в ньому треба передбачити?
- Слід зазначити, що українським законодавством не затверджено типової форми договору емфітевзису. Тому він може бути укладений в довільній формі. Але має містити всі істотні умови, передбачені для правочинів Цивільним кодексом. Тож за зразок доцільно взяти типовий договір оренди – там відображені всі істотні умови, які слід передбачити й у договорі емфітевзису: термін дії договору, оплата, обов’язки сторін тощо. Раджу чітко зазначити умови та терміни оплати: сплачуються гроші всі одразу чи частинами (як у випадку з орендою); бажано встановити відповідальність за несвоєчасну сплату коштів та передбачити випадки дострокового розірвання договору у разі невиконання його умов користувачем. Ще однією умовою має бути збереження якості землі.
Можна порадити також посвідчити договір у нотаріуса – оскільки нотаріус наділений повноваженнями з перевірки правочинів на відповідність їх законодавству, посвідчуючи документ, він перевірить його на відповідність законодавству.
- Якщо я укладаю договір емфітевзису, скажімо, на 100 років. Чи означає це, що ні за яких умов вже не зможу скористатися своєю ділянкою? Іншими словами: чи можна розірвати такий договір?
- Так, можна. Для розірвання договору можуть бути декілька причин. По-перше, договір може бути розірваний за згодою сторін. По-друге, його можна визнати недійсним, якщо він був укладений з порушеннями, – скажімо, через представника, який не мав на це повноважень. По-третє, якщо не виконувалися умови договору однією зі сторін. Наприклад, несвоєчасно сплачувалися кошти, погіршено якість грунтів чи порушено цільове використання ділянки.
Треба пам’ятати, що ви маєте попередити іншу сторону про свій намір розірвати угоду за один рік до моменту розірвання договору.
Окрім того, власнику доведеться повернути гроші, які він отримав наперед за передачу права користування ділянкою. Зрозуміло, може статися, що ці кошти вже витратили чи не можуть повернути одразу. Передбачаючи це, в договорі варто прописувати додаткові умови про забезпечення зобов’язань. Наприклад, що особа, яка користується земельною ділянкою, продовжуватиме користуватися нею, поки власник не розрахується за своїми зобов’язаннями.
Повернути право користування власною ділянкою ви зможете також у разі, якщо це право буде виставлене на продаж. Тоді власник має переважне право перед іншими особами придбати його – за ціною, що оголошена для продажу. Якщо власника не попередили про продаж права користування його ділянкою, він може вимагати через суд визнати продаж недійсним.
- Чим ризикує власник земельної ділянки, укладаючи договір емфітевзису?
- Що користувач використовуватиме ділянку не за цільовим призначенням, і це може бути потрактовано інспектором як порушення закону.
- Як зареєструвати договір емфітевзису?
- За законом, приступати до використання ділянки за договором емфітевзису можна лише після його державної реєстрації в територіальному органі земельних ресурсів. Однак до початку цього року реєструвалися лише державні акти та договори оренди, а питання реєстрації договорів емфітевзису врегульовано не було. Із 1 січня 2011 року набула чинності постанова про порядок ведення Поземельної книги, яка, нарешті, врегулювала реєстрацію речових прав, в т. ч. й договору емфітевзису. Тож можна сказати, що лише з цього року, після врегулювання на законодавчому рівні, відкрито можливість для використання права емфітевзису.
- Хто має взяти на себе реєстрацію – власник чи користувач?
- Усе це лягає на плечі того, хто бере ділянку в користування – він має віднести договір до територіального органу земельних ресурсів та здійснити там його державну реєстрацію.
Матеріал підготовлено в рамках проекту Світового банку
“Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру”.
ЯК ЦЕ МАЄ ПРАЦЮВАТИ
Середня вартість кредитів цієї фінустанови, за прогнозами заступника голови Держземагентства, становитиме 10% річних у гривні. Порівняно з нинішніми кредитами під 25-27% річних – це великий крок уперед. Тож розраховують, що створення такого банку безумовно дозволить прискорити обіг коштів і зміцнити платіжну дисципліну в аграрному секторі економіки.
За словами Миколи Калюжного, іпотечний аграрний банк, або як його ще називають, земельний банк, буде тісно пов’язаний із Земельним фондом – спеціалізованою державною установою, яка опікуватиметься обігом земель сільгосппризначення в країні. Її створення передбачає законопроект «Про ринок земель». Ця установа не матиме права займатися сільськогосподарським виробництвом, проте матиме можливість, купувати-продавати землі сільгосппризначення, здавати їх в оренду, поповнюючи в такий спосіб державний бюджет та формуючи капітал для аграрного банку.
Ще один механізм отримання фінансового ресурсу для формування капіталу аграрного банку – випуск цінних паперів. Микола Калюжний пояснює: «Фонд – розпорядник державних земель - заставляє ці землі в банк. У свою чергу аграрний банк випускає цінні папери, виводячи їх на фондовий ринок. Наприклад, випустили облігацій на 300 млрд. грн., отримали живі кошти для кредитування аграрного сектору країни. У держави зараз немає можливості задовольнити кредитний попит сільського господарства. Проте ми добре розуміємо, що продукти харчування були і будуть важливим стратегічним товаром, і Україна має сприятливі природні умови для його виробництва. Багато країн готові витрачати великі кошти, аби гарантувати власну продовольчу безпеку. Наші землі не впадуть у ціні. Навпаки, найближчим часом тільки зростатимуть. Тож діяльність аграрного банку просто приречена бути успішною».
ТРІШКИ ІСТОРІЇ
Нагадаємо: після розвалу СРСР кредитування сільського господарства практикували, зокрема, банки "Україна", "Аваль", "Приватбанк" та інші. Проте практика не була успішною. Причиною невдалої кредитної співпраці аграріїв та банкірів більшість експертів називали відсутність ефективного господарювання на землі. Банки постраждали, передусім, від того, що кредитували сільгоспвиробника, не забезпеченого землею, зі старою технікою, яка дісталася у спадок від Союзу. Тепер ситуація змінилася. Банки бачать іншого позичальника – сучасного аграрія з хорошим технічним забезпеченням. Але повноцінній співпраці не сприяє відсутність вільного ринку земель сільгосппризначення.
Питання про створення аграрного банку почали порушувати одночасно з розмовами про можливість скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Юлія Тимошенко у 2009-му році говорила про необхідність створення аграрного банку, що кредитуватиме селян на строк від п’яти до десяти років, а головне — не більше ніж під 5-7% річних. Термін створення аграрного банку уряд Тимошенко, нагадаємо, призначав на березень 2010-го року.
ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ В СУСІДІВ
Країни Євросоюзу своє сільське господарство підтримують. Передусім, для підвищення його конкурентоздатності. Фінансова підтримка спрямовується, найперше, на модернізацію, технічне, технологічне переоснащення сільського господарства, запровадження інноваційних та енергозберігаючих технологій в агробізнесі. Виділені кошті – а це, зазвичай, значні суми, - підлягають не лише спеціальному режиму управління, але й публічному та парламентському контролю. Однак спеціалізованих державних аграрних банків, як правило, немає. Є комерційні банки, які сільськогосподарські кредити видають в середньому під 2-4 відсотка.
А от у державній компетенції перебувають спеціальні інституції — так звані Гарантійні сільськогосподарські агенції або фонди. Наприклад, у Польщі — це Агенція реструктуризації та модернізації сільського господарства; у Чехії – Підтримуючий і гарантійний сільськогосподарський та лісогосподарський фонд (ПГРЛФ), створений урядом країни ще в 1993 році. На його прикладі й розглянемо принцип роботи таких фондів.
Головне їх завдання - нефінансова підтримка сільськогоспвиробників при отриманні кредитів. Її здійснюють шляхом надання гарантій, субвенційної оплати частини отриманих кредитів; покриття частини (в Чехії – до 70%) платежів за кредити і прямих субвенційних виплат та фінансування. Філософія такої установи – ефективно і тривалий час забезпечувати для сільгоспвиробників прийнятний режим доступу до фінансових ресурсів, у тому числі інвестиційного характеру. Фонд не надає кредитів або іншої прямої допомоги ні самостійно, ні за участі своїх операторів. Його клієнти самі займаються пошуком можливого банку-кредитора. Наприклад, мережа фінансових установ, з якими співпрацює ПГРЛФ, досить велика – понад 50 банків. Кожен із них — потенційний кредитор за кредитними лініями ПГРЛФ. Спільно з клієнтом він може доопрацьовувати запропонований бізнес-план, але обов’язково узгоджує свої кредитні дії з фондом.
Фінансова ж підтримка фонду здійснюється у формі банківської гарантії при отриманні кредиту – в рамках трьох основних програм. Програма «Виробництво», спрямована на поповнення власних фінансових ресурсів, що використовуються на виробничі цілі; «Сільський виробник» забезпечує довготривале фінансування перспективних проектів, націлених на підвищення ефективності та реструктуризацію сільськогосподарських підприємств; програма «Сервіс» підтримує інвестиційний розвиток сервісних обслуговуючих підприємств.
Поза сумнівом, у нас також держава має підтримувати вітчизняного сільгоспвиробника. Аби цей намір не звівся до «підтримки обраних», механізм має бути ретельно продуманим, законодавчо прописаним і протестованим. На думку експертів, функції аграрного банку, поза сумнівом, ще потребуватимуть додаткового доопрацювання та апробації в умовах нашої банківської системи.
Матеріал підготовлено в рамках проекту Світового банку
“Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру”.
